Le bénéfice net d'exploitation (NOI) est la valeur d'un immeuble générant des revenus lorsque le total des charges d'exploitation et des pertes liées aux locaux vacants est déduit du revenu total de l'immeuble. Le NOI aide l'investisseur à déterminer la rentabilité de la propriété lorsqu'il prend une décision d'investissement. Cependant, le calcul du NOI exclut les dépenses liées aux impôts, aux amortissements et aux amortissements. Dans presque tous les domaines où le terme amortissement est applicable, ces paiements sont effectués sous forme de principal et d'intérêts. Le terme est également étroitement lié au concept d'amortissement. et autres dépenses en capital.
Le total des revenus générés par la propriété comprend toutes les sources de revenus possibles de la propriété. Les revenus principaux des biens immobiliers proviennent de la location des locaux. Cependant, des revenus supplémentaires peuvent être tirés des frais de stationnement, des distributeurs automatiques, des machines à laver et d'autres services sur place.
Les dépenses d'exploitation totales (soustraites des revenus totaux) proviennent de l'exploitation et de l'entretien réguliers de la propriété, à l'exclusion des dépenses en capital. Les charges d'exploitation comprennent les coûts, tels que les frais facturés par la direction, les assurances, les frais facturés pour les services juridiques, les services publics Dépenses des services publics Les dépenses des services publics correspondent au coût encouru par l'utilisation des services publics tels que l'électricité, l'eau, l'élimination des déchets, le chauffage et les eaux usées. Les dépenses sont engagées, les frais de conciergerie et les réparations d'entretien général.
Les dépenses en capital ne sont pas prises en compte dans les dépenses soustraites de l'avis d'intention. Les dépenses en capital sont celles que les propriétaires de l'immeuble décident d'acquérir ou de remplacer partiellement ou totalement dans les locaux, c'est-à-dire le remplacement d'un système de climatisation.
Résumé rapide
- Le résultat net d'exploitation (NOI) de l'immobilier est la formule utilisée par les professionnels de l'immobilier pour déterminer la valeur d'une propriété génératrice de revenus.
- NOI aide les investisseurs immobiliers à faire la différence entre une bonne opportunité d'investissement et un investissement qui ne vaut pas la peine.
- Le calcul du NOI ne tient pas compte de la fiscalité, de l'amortissement des biens, des intérêts payés sur les emprunts et de l'amortissement.
Bénéfice net d'exploitation vs bénéfice net
Le bénéfice net d'exploitation est le revenu généré par les opérations quotidiennes de l'entreprise moins les dépenses d'exploitation. Le chiffre d'affaires total pris en compte exclut les revenus supplémentaires d'investissements extérieurs à l'entreprise. Les dépenses d'exploitation totales excluent les dépenses supplémentaires en dehors de l'exploitation régulière de l'entreprise, telles que les impôts, les intérêts payés aux financiers et les autres dépenses en capital.
D'autre part, le revenu net est le dernier chiffre obtenu après que toutes les dépenses ont été soustraites du revenu total. Le revenu total comprend tous les canaux de revenus, y compris tous les produits d'exploitation, les revenus de placements, les intérêts des prêts offerts, etc. Les coûts déduits comprennent les dépenses en capital, les impôts et toutes les dépenses d'exploitation.
Taux de capitalisation vs résultat opérationnel net
Le taux de capitalisation (cap rate) et le NOI vont de pair pour aider un investisseur à prendre des décisions d'investissement dans l'immobilier. Semblable à NOI, le taux de capitalisation est utilisé pour évaluer la rentabilité d'un investissement. Il aide l'investisseur à déterminer le retour sur investissement probable. Il est le plus souvent mesuré comme le revenu net divisé par le coût en capital initial de l'investissement. Plus le ratio est élevé, plus la prestation gagnée est importante. plus précisément que les méthodes conventionnelles. Le taux plafond est donc le résultat net d'exploitation divisé par la valeur de l'investissement. Le quotient donne le pourcentage du retour annuel sur investissement.
Les taux de capitalisation, ainsi que le NOI, sont des éléments essentiels pour les investisseurs car ils aident à mesurer la rentabilité d'un investissement, en particulier dans les étapes initiales du processus d'investissement. Ils permettent des comparaisons d'investissements réalisables pour aider l'investisseur à prendre des décisions et des jugements éclairés. Le taux plafond aide également une entité à comprendre en détail ses coûts d'exploitation et à prendre les mesures appropriées pour réduire les dépenses inutiles.
Décrire un taux plafond bon ou mauvais dépend de la situation géographique. Les investisseurs ne peuvent pas comparer les taux de capitalisation obtenus de différentes régions, mais doivent comparer ceux qui se situent autour du même endroit. Par exemple, deux taux de plafonnement similaires où l'un provient d'un emplacement urbain haut de gamme diffèrent d'un taux rural même s'ils peuvent sembler de valeur similaire.
Maximiser la NOI
Maximiser le résultat opérationnel net se traduit par une augmentation de la rentabilité, qui est l'objectif fondamental de l'entreprise. Étant donné que la NOI est utilisée pour évaluer la santé financière d'une entreprise, plus elle est élevée, mieux c'est pour l'entreprise. Cela aide également à identifier les tendances probables de l'entreprise sur une période de temps.
Pour maximiser le NOI, l'entité est obligée de réduire ses dépenses, de réduire ses créances douteuses et d'augmenter ses ventes. Réduire les dépenses peut signifier réduire au minimum les coûts possibles. Les stratégies visant à réduire les coûts comprennent l'externalisation de la main-d'œuvre, la mise en œuvre de solutions technologiques, des opérations efficaces pour minimiser le gaspillage, la suppression des opérations obsolètes et l'optimisation des stratégies de marketing. produit ou service. Ils impliquent un marketing mix, qui est un.
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