Guides des finances

Qu'est-ce qu'un modèle de développement immobilier?

Un modèle de développement immobilier se compose généralement de deux sections: le résumé de l'opération et le modèle de flux de trésorerie. Dans le résumé de la transaction, toutes les hypothèses importantes - y compris le calendrier (qui présente le calendrier), les statistiques de la propriété, les coûts de développement, les hypothèses de financement et les hypothèses de vente - sont répertoriées et utilisées pour calculer l'économie et la rentabilité de l'indice de rentabilité L'indice de rentabilité (PI ) mesure le rapport entre la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs et l'investissement initial. L'indice est un outil utile pour classer les projets d'investissement et montrer la valeur créée par unité d'investissement. L'indice de rentabilité est également connu sous le nom de Profit Investment Ratio (PIR) ou Value Investment Ratio (VIR). du projet.

Le modèle de flux de trésorerie commence par l'accumulation de revenus, les dépenses mensuelles. Budget de fonctionnement Un budget de fonctionnement comprend les revenus et les dépenses sur une période de temps, généralement un trimestre ou un an, qu'une entreprise utilise pour planifier ses opérations. Téléchargez le modèle Excel gratuit. Le modèle de budgétisation mensuelle comporte une colonne pour chaque mois et les totaux correspondent aux chiffres annuels de l'année complète, au financement et enfin aux flux de trésorerie disponibles à effet de levier, à la VAN (valeur actuelle nette), à la formule VAN Guide de la formule VAN dans Excel lors de l'analyse financière . Il est important de comprendre exactement comment la formule NPV fonctionne dans Excel et les mathématiques qui la sous-tendent. NPV = F / [(1 + r) ^ n] où, PV = valeur actuelle, F = paiement futur (flux de trésorerie), r = taux d'actualisation, n = nombre de périodes dans le futur et TRI (taux de rendement interne) ) du projet. Dans les sections suivantes,nous passerons par les étapes clés de la construction d'un modèle de développement immobilier bien organisé.

Résumé de la transaction

1. Calendrier et statistiques de la propriété

La première étape dans la construction d'un modèle de développement immobilier est de remplir les hypothèses pour le calendrier et les statistiques de propriété. Voici une liste d'éléments à inclure:

2. Coûts de développement

Pour la prochaine étape de création d'un modèle de développement immobilier, nous entrerons les hypothèses relatives aux coûts de développement en termes de montant total, coût par unité et coût par pied carré. Les coûts de développement peuvent inclure le coût du terrain, les coûts de construction, les services, les contingences matérielles et immatérielles, le marketing, etc. En utilisant les statistiques de propriété remplies précédemment, nous pouvons calculer tous ces chiffres et compléter la section des coûts de développement. La section devrait ressembler à ceci:

Source de l'image: Cours de modélisation financière immobilière de Finance.

3. Hypothèses de vente

Dans les hypothèses de vente, nous calculerons le revenu total de ce projet. Supposons qu'une étude de marché soit effectuée et basée sur des comparables, nous pensons que 500 $ le pied carré est un point de départ réaliste pour le prix de vente. Nous utiliserons ensuite cela comme moteur de revenus. Après avoir calculé les ventes (total, $ / unité, $ / SF), les commissions de vente (par exemple, 50%) et la garantie, nous pouvons calculer le produit net de ce projet.

4. Hypothèses de financement

Pour le financement, il existe trois hypothèses essentielles: le pourcentage prêt / coût, le taux d'intérêt et le prêt foncier.

Avant de calculer le montant total du prêt, nous devons calculer le montant total des coûts de développement. Comme nous n'avons pas encore calculé les frais d'intérêts, nous pouvons pour l'instant relier la cellule au modèle de flux de trésorerie et obtenir la valeur une fois le modèle de flux de trésorerie renseigné. Les commissions sont les mêmes que les commissions de vente dans la section des hypothèses de vente. Les coûts de développement totaux peuvent être calculés comme suit:

Coût total de développement = coût du terrain + coût de développement + somme des intérêts et des commissions

Nous pouvons maintenant compléter le reste des hypothèses de financement.

Le montant maximal du prêt obtenu pour ce projet = coût total de développement x pourcentage prêt / coût
Montant des capitaux propres = Coût total de développement - Montant maximum du prêt

Source de l'image: Cours sur le modèle de développement immobilier de Finance.

Les chiffres ci-dessus seront les hypothèses de la section Résumé de l'opération. Une fois que nous aurons terminé le modèle de flux de trésorerie, nous reviendrons et compléterons la section Développement Pro Forma et ajouterons une analyse de sensibilité.

Modèle de flux de trésorerie

1. Accumulation de revenus

La première étape du calcul des revenus consiste à déterminer l'absorption et les fermetures de maisons en rangée. L'absorption est le nombre de maisons disponibles vendues au cours d'une période donnée, tandis que les fermetures correspondent au nombre de maisons fermées une fois la construction terminée.

Nous pouvons maintenant générer des revenus en utilisant les informations d'absorption et de clôture.

Ventes de maisons en rangée = prix de vente / unité x fermetures de maisons en rangée
Commissions de 50% (facturées lors de la vente des maisons) = - Absorption des maisons en rangée x Prix de vente / Unité x (Commission% / 2)
Commissions secondaires de 50% (facturées lorsque les maisons sont fermées) = - Fermetures de maisons en rangée x Prix de vente / Unité x (Commission% / 2)
Garantie = - Coût de la garantie / Unité x Fermetures de maisons en rangée
Revenu net total = SOMME (ventes de maisons en rangée + 50% de commissions + 50% de commissions + garantie)

(* Notez que les commissions et la garantie sont en montants négatifs.)

2. Dépenses

Nous allons maintenant découvrir les dépenses de développement, qui comprennent le coût d'acquisition du terrain, les dépenses de pré-construction et les dépenses de construction. Les chiffres se trouvent dans la section sur les hypothèses des coûts de développement du résumé de la transaction.

Coût d'acquisition du terrain = coût du terrain
Dépenses de pré-construction = Dépenses de pré-construction ($ / mois)
Dépenses de construction = (Coûts de développement - Dépenses de pré-construction) / Non. de mois de construction
Total des coûts de développement = SOMME (coût d'acquisition du terrain + dépenses de pré-construction + dépenses de construction)

3. Coûts de financement et produit du remboursement du capital

Le coût à financer est le déficit de trésorerie du projet qui doit être financé. Lorsque le revenu net total est inférieur au coût total de développement, il y a un flux de trésorerie négatif que nous devons couvrir. Lorsque le revenu net total deviendra supérieur au coût total de développement, il y aura des produits positifs que nous pourrons utiliser pour rembourser le capital emprunté. Nous pouvons utiliser les formules suivantes pour calculer les deux nombres:

Coûts à financer = IF ((Total des revenus nets - Total des coûts de développement)> 0, (Total des revenus nets - Total des coûts de développement), 0)
Produit de remboursement du capital = IF ((Total des revenus nets - Total des coûts de développement) <0, (Total des revenus nets - Total des coûts de développement), 0)

4. Financement

Ensuite, nous calculons les soldes des prêts, les prélèvements, les remboursements et les intérêts courus. Le tableau ci-dessous résume les calculs pour la première période et les périodes suivantes:

Nous devrions également effectuer une vérification rapide de la cohérence pour nous assurer qu'aucun des soldes de fin ne dépasse le montant maximal du prêt.

5. Flux de trésorerie disponible et TRI

Nous pouvons maintenant calculer les flux de trésorerie disponibles à effet de levier et le TRI résultant de ce projet.

Flux de trésorerie disponible avec effet de levier = SOMME (coûts à financer, produit de remboursement du capital, tirages de prêts, remboursements de prêts)

Equity Balance est simplement le FCF cumulé:

Le solde de la première période = flux de trésorerie disponible avec effet de levier
Soldes de la période suivante = Solde précédent - Flux de trésorerie disponible avec effet de levier

Enfin, en utilisant la formule XIRR, nous pouvons calculer le IRR Levered pour ce projet:

IRR à effet de levier = XIRR (tous les flux de trésorerie disponibles à effet de levier, période correspondante)