Les fonds provenant des opérations ajustés (AFFO) sont une mesure de la performance financière d'un FPI et sont utilisés comme une alternative aux fonds provenant des opérations (FFO) FFO - Funds From Operations FFO ou Funds From Operations est une mesure des flux de trésorerie générés par les opérations commerciales souvent utilisées par les fiducies de placement immobilier - REITS. Les fonds provenant des opérations (FFO) correspondent au montant réel des flux de trésorerie générés par les opérations de base. Guide de FFO. L'AFFO est une mesure supérieure par rapport au FFO car la première tient compte des coûts d'entretien de l'immeuble tout au long de sa vie. La valeur de l'AFFO est obtenue en ajustant le montant des FFO afin de déduire les dépenses récurrentes nécessaires pour maintenir la propriété immobilière en fonctionnement et générer des revenus.
Un autre ajustement apporté au chiffre FFO est la linéarité des loyers, qui répartit les charges locatives sur la durée de vie du bien. Les investisseurs utilisent l'AFFO comme un meilleur indicateur de la capacité du FPI à verser des dividendes sur son bénéfice net.
Résumé
- Les fonds provenant des opérations ajustés (AFFO) sont une mesure de la performance financière d'une FPI, et ils sont utilisés comme une alternative aux fonds provenant des opérations (FFO).
- Il est calculé en ajustant la valeur FFO pour déduire les dépenses récurrentes normalisées et pour utiliser la méthode linéaire des loyers.
- AFFO est utilisé par les investisseurs et les analystes pour déterminer la capacité d'une entreprise à verser des dividendes aux actionnaires à l'avenir.
Comment calculer les fonds ajustés à partir des opérations
Lors du calcul de l'AFFO, la première étape consiste à calculer les fonds provenant de l'exploitation, qui mesurent les flux de trésorerie provenant des activités de location d'une FPI. Le FFO a été initialement introduit par la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) comme mesure des flux de trésorerie générés par les REIT.
Le FFO est obtenu en déduisant les gains sur la vente de propriétés du résultat net et en ajoutant les frais d'amortissement. La valeur des gains sur la vente de propriétés est exclue du calcul du FFO parce que les transactions sont des événements ponctuels qui n'affectent pas le potentiel de gains futurs du FPI. La formule du FFO est indiquée ci-dessous:
FFO = Bénéfice net - Gains sur les ventes d'actifs sous-jacents + Dépréciation + Amortissement
Une fois la valeur du FFO obtenue, toutes les dépenses récurrentes capitalisées et amorties sont ensuite déduites. Les dépenses comprennent les coûts engagés pour entretenir les propriétés appartenant à la FPI Fiducie de placement immobilier (FPI) Une fiducie de placement immobilier (FPI) est un fonds de placement ou un titre qui investit dans des biens immobiliers générateurs de revenus. Le fonds est géré et détenu par une société d'actionnaires qui apportent de l'argent pour investir dans des propriétés commerciales, telles que des immeubles de bureaux et d'appartements, des entrepôts, des hôpitaux, des centres commerciaux, des logements étudiants, des hôtels. Certains de ces coûts comprennent les projets de peinture, le remplacement de toiture, le revêtement de sol, les améliorations locatives, etc. Un autre ajustement apporté au FFO est la répartition linéaire du loyer, qui répartit le loyer et les frais de location uniformément sur la durée du bail.
La formule de l'AFFO est donnée ci-dessous:
AFFO = FFO - Dépenses en capital récurrentes - Loyers linéaires
Exemple pratique d'AFFO
Au cours de la dernière période de rapport, ABC Limited a déclaré un bénéfice net de 2,5 millions de dollars. Il a également engagé 100 000 $ et 150 000 $ sous forme de dépréciation et d'amortissement. L'amortissement L'amortissement fait référence à l'acte de rembourser une dette au moyen de petits paiements prévus et prédéterminés. Dans presque tous les domaines où le terme amortissement est applicable, ces paiements sont effectués sous forme de principal et d'intérêts. Le terme est également étroitement lié au concept d'amortissement. coûts, respectivement, au cours de la période. L'entreprise a également réalisé un profit de 500 000 $ grâce à la vente de deux propriétés de son portefeuille. Elle a également subi une perte de 80 000 $ à la vente d'une autre propriété au cours de la même période.
Au cours de la même période, ABC Limited a également déclaré des loyers linéaires de 130 000 $ et des dépenses en immobilisations récurrentes de 200 000 $, qui ont été engagées lors des réparations de toiture, des remplacements de CVC, de la moquette et d'autres améliorations structurelles des propriétés qu'elle possède.
En utilisant les informations ci-dessus, nous pouvons calculer l'AFFO comme suit:
Étape 1: Calculez la valeur du FFO.
FFO = 2 500 000 $ + 100 000 $ + 150 000 $ - (500 000 $ - 80 000 $)
FFO = 2 750 000 $ - 420 000 $
FFO = 2 330 000 $
Étape 2: Déduisez les dépenses d'investissement récurrentes et les loyers linéaires de la valeur des FFO.
AFFO = FFO - Dépenses en capital - Ajustements linéaires des loyers
AFFO = 2 330 000 $ - 200 000 $ - 130 000 $
AFFO = 2 000 000 $
FFO contre AFFO
Selon NAREIT, le FFO est la mesure la plus communément acceptée de la performance opérationnelle d'une FPI. Il correspond à la valeur du bénéfice net plus la dépréciation et l'amortissement de la propriété et exclut les gains ou les pertes sur la vente de propriétés appartenant au FPI. NAREIT fournit des lignes directrices sur la façon dont les FPI doivent calculer leur FFO. Cependant, il ne sert que de chiffre supplémentaire et les entreprises peuvent utiliser différentes formules de FFO pour rapporter des informations. En outre, le FFO présente des faiblesses et l'AFFO tente de remédier à certaines de ces lacunes.
AFFO a été introduit pour résoudre certaines des faiblesses du FFO, et il est considéré comme une meilleure mesure du flux de trésorerie résiduel pour les actionnaires. Il déduit le coût de fonctionnement du portefeuille de propriétés du FFO. Les coûts déduits sont les coûts que l'entreprise doit payer pour maintenir l'entreprise en marche, et ces coûts ne peuvent pas être payés aux actionnaires sous forme de dividendes. Les coûts comprennent les dépenses récurrentes normalisées qui sont capitalisées et amorties, ainsi que le calcul linéaire des loyers.
La valeur de l'AFFO donne aux investisseurs une image plus claire de la capacité de verser des dividendes du FPI. De plus, contrairement au FFO, NAREIT n'a pas de définition spécifique de l'AFFO, ce qui signifie que les REIT bénéficient d'une plus grande flexibilité sur les ajustements à apporter au FFO pour obtenir la valeur AFFO finale.
Ressources supplémentaires
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- Rendement tous risques (ARY) Rendement tous risques (ARY) Le rendement tous risques (ARY) est une mesure immobilière conventionnelle qui utilise les revenus locatifs annuels pour déterminer la valeur en capital d'un investissement. ARY comprend les rendements bruts et nets. Le rendement net comprend la déduction de certaines dépenses - honoraires d'arpenteur, frais de gestion, réparations, frais de fonctionnement - qui ne sont pas déduites du rendement brut.
- Formule des flux de trésorerie disponibles Formule des flux de trésorerie disponibles (FCF) La formule FCF = Trésorerie provenant des opérations - Dépenses en capital. FCF représente le montant du flux de trésorerie généré par une entreprise après déduction des CapEx
- Bénéfice d'exploitation Bénéfice d'exploitation Le bénéfice d'exploitation, également appelé bénéfice d'exploitation ou Bénéfice avant intérêts et impôts (EBIT), est le montant des revenus restant après déduction des coûts opérationnels directs et indirects. Les intérêts débiteurs, les revenus d'intérêts et les autres sources de revenus non opérationnels ne sont pas pris en compte dans le calcul du bénéfice d'exploitation
- Frais de loyer Frais de loyer Les frais de location se réfèrent au coût total d'utilisation des biens locatifs pour chaque période de déclaration. Il s'agit généralement des dépenses les plus importantes déclarées par les entreprises. Seules deux dépenses sont généralement plus importantes que les frais de location: le coût des biens vendus (COGS) et les frais de rémunération (salaires).
