La valeur d'investissement est le montant d'argent qu'un investisseur paierait pour une propriété. Il fait référence à la valeur spécifique d'un actif en fonction de certains paramètres. Il s'agit de la mesure individuelle de la valeur foncière de l'actif.
Les investisseurs potentiels adoptent souvent une mesure de la valeur d'investissement lorsqu'ils décident d'investir dans la propriété (immobilier) avec certains objectifs d'investissement personnels à l'esprit. Il peut inclure un certain retour sur investissement Le retour sur investissement (ROI) Le retour sur investissement (ROI) est une mesure de performance utilisée pour évaluer le retour sur investissement d'un investissement ou comparer l'efficacité de différents investissements. taux qu’ils recherchent dans un investissement. La mesure de la valeur est motivée par les croyances d'une certaine stratégie d'investissement.
Importance de la valeur d'investissement
La raison pour laquelle une valeur d'investissement est importante pour les acheteurs potentiels d'une propriété est qu'ils veulent comparer le prix de l'immobilier au taux de rendement prévu Taux de rendement Le taux de rendement (ROR) est le gain ou la perte d'un investissement sur une période correspondant au coût initial de l'investissement exprimé en pourcentage. Ce guide enseigne les formules les plus courantes. Lorsqu'ils trouvent le taux de rendement spécifique, ils peuvent mesurer les résultats finaux de l'investissement avec le prix projeté qu'ils paieront pour la propriété. Il permet à l'investisseur de prendre des décisions d'achat intelligentes qui correspondent à ses objectifs d'investissement.
Comment déterminer la valeur de l'investissement
Étant donné que la valeur de l'investissement dépend des objectifs de l'investisseur, la valeur est unique à chaque investisseur. Différents investisseurs peuvent utiliser les mêmes méthodes d'évaluation et proposer des valeurs d'investissement différentes. Les investisseurs peuvent choisir parmi plusieurs méthodes d'évaluation lors de la détermination de la valeur d'investissement d'un actif. Voici les mesures d'investissement les plus couramment utilisées:
1. Ventes comparables
L'approche de comparaison des ventes est également utilisée par les évaluateurs. Un investisseur comparera des propriétés similaires sur une base par pied carré ou par unité.
2. Multiplicateur du loyer brut
La métrique mesure la valeur d'un investissement en multipliant le loyer brut qu'une propriété produit en un an par le multiplicateur de loyer brut (GRM). Le chiffre GRM est dérivé de propriétés similaires sur le même marché.
3. Cash on Cash Return
Le cash on cash return Cash on Cash Return Le cash on cash return est un taux de rendement qui calcule le total des liquidités gagnées sur le total des liquidités investies. Le montant de la trésorerie totale gagnée est généralement basé sur les flux de trésorerie annuels avant impôts. Il s'agit d'une mesure financière simple qui permet d'évaluer les flux de trésorerie des actifs générateurs de revenus d'une entreprise. le chiffre est calculé en divisant la trésorerie pro forma de la première année par le total de l'investissement initial.
4. Capitalisation directe
La capitalisation directe est une autre mesure utilisée par les évaluateurs. Il s'agit de capitaliser le flux de revenus d'une propriété et est une méthode couramment utilisée pour déterminer la valeur marchande et d'investissement d'une propriété commerciale.
5. Flux de trésorerie actualisé (DCF)
Le modèle DCF Actualisation des flux de trésorerie Formule DCF La formule DCF des flux de trésorerie actualisés est la somme des flux de trésorerie de chaque période divisée par un plus le taux d'actualisation porté à la puissance de la période #. Cet article décompose la formule DCF en termes simples avec des exemples et une vidéo du calcul. La formule est utilisée pour déterminer la valeur d'une entreprise est utilisée pour calculer la valeur actuelle nette, le taux de rendement interne et la comparaison d'accumulation de capital. Les ratios énumérés ci-dessus, tout en fournissant des informations utiles, comportent également plusieurs limitations. Ces contraintes sont résolues par le calcul du cash-flow actualisé.
Valeur d'investissement vs valeur marchande
Alors que la valeur d'investissement mesure la valeur potentielle d'un investissement en fonction de certaines conditions, la valeur marchande mesure la valeur réelle d'un investissement en fonction des forces de l'offre et de la demande. , la quantité fournie d'un bien et la quantité demandée de ce bien sont égales l'une à l'autre. Le prix de ce bien est également déterminé par le point auquel l'offre et la demande sont égales l'une à l'autre. sur le marché libre. La valeur marchande est déterminée à l'aide d'un processus d'évaluation. Elle est différente de la valeur d'investissement, qui prend en considération les buts, les objectifs et les besoins uniques d'une personne pour la propriété.
La valeur d'investissement peut être inférieure ou supérieure à la valeur marchande. Cela dépend de la situation spécifique de la propriété à l'époque. La valeur d'investissement peut être supérieure à la valeur marchande si un acheteur attribue une valeur plus élevée à la propriété qu'un acheteur averti.
Dans le monde réel, une telle situation peut exister si une entreprise agrandit ses locaux dans un bâtiment plus grand qui a été mis en vente juste en face de son bureau actuel. L'entreprise est disposée à accepter un prix supérieur à la valeur marchande du bâtiment pour s'assurer que les concurrents restent en dehors de la zone.
Dans un tel cas, la valeur d'investissement supplémentaire est dérivée de l'avantage stratégique que l'entreprise gagnera en achetant la propriété. Un seul investisseur peut également convenir d'une valeur d'investissement supérieure à la valeur marchande. Cela se produit si l'investisseur bénéficie d'un statut fiscal spécial ou de conditions de financement très avantageuses.
Alternativement, la valeur d'investissement peut également être inférieure à la valeur marchande. Cela peut arriver lorsque l'investissement n'est pas le type de propriété sur lequel un investisseur concentrerait normalement ses efforts. Par exemple, un développeur multifamilial qui envisage l'idée de développer un hôtel peut faire en sorte que la valeur de l'investissement soit inférieure à la valeur marchande.
Cela peut être le résultat des coûts élevés liés à l'apprentissage du développement de la propriété ou parce que les investisseurs exigent un rendement de la propriété supérieur à la moyenne en raison de l'allocation et de la diversification de leur portefeuille.
Ressources supplémentaires
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