L'approche du coût de l'évaluation des propriétés immobilières est basée sur l'hypothèse que le coût d'une propriété devrait être égal au coût de construction d'une propriété similaire à partir de zéro. Le coût de construction d'un bien immobilier comprend la valeur du terrain sous-jacent et la valeur des améliorations et des constructions du site, moins le coût d'amortissement des améliorations.
L'approche des coûts part de l'hypothèse qu'il n'est pas logique de payer plus pour une propriété qu'il n'en coûtera pour construire une propriété équivalente. La méthode d'évaluation fondée sur l'approche des coûts est parfois appelée méthode d'évaluation de l'entrepreneur.
Résumé rapide
- L'approche du coût est l'une des trois principales méthodes utilisées pour calculer la valeur des biens immobiliers.
- La méthode de l'approche par les coûts est basée sur l'hypothèse qu'un acheteur potentiel d'une propriété devrait payer un prix égal au coût de construction d'un bâtiment équivalent.
- La valeur marchande d'un bien immobilier est la somme de la valeur du terrain et des améliorations du terrain sur le terrain, moins toute dépréciation accumulée.
Comment ça fonctionne
L'approche du coût est basée sur la logique selon laquelle les acheteurs informés ne paieront pas plus pour une propriété qu'il ne leur en coûtera de construire une propriété similaire à partir de zéro et avec le même niveau d'utilité. L'approche du coût est appropriée pour les propriétés uniques, telles que les églises ou les écoles avec des composants uniques. De plus, pour une nouvelle propriété, il est facile d'estimer le coût de la construction puisque les améliorations ont été construites récemment.
La formule de calcul de l'approche des coûts est la suivante:
Valeur de la propriété = coût de remplacement / de reproduction - amortissement + valeur du terrain
Étant donné que l'approche du coût n'est pas basée sur des propriétés comparables ou sur la capacité de la propriété à générer des revenus Flux de revenus Les flux de revenus sont les diverses sources à partir desquelles une entreprise tire de l'argent de la vente de biens ou de la prestation de services. Les types de revenus qu'une entreprise enregistre sur ses comptes dépendent des types d'activités exercées par l'entreprise. Voir les catégories et les exemples, la méthode considère le montant qui sera engagé pour construire une propriété aujourd'hui, en supposant que la structure existante doit être détruite et reconstruite à nouveau. Par conséquent, il prend en compte la valeur du terrain sur lequel la propriété est construite, moins toute perte de valeur.
Étapes de la méthode d'approche des coûts
Voici le processus de la méthode d'approche du coût de l'évaluation immobilière:
1. Estimer le coût de reproduction ou de remplacement de la structure
L'étape consiste à estimer le coût actuel de construction de la structure à partir de zéro et les améliorations du site. Le coût peut être estimé à l'aide des deux méthodes suivantes:
Méthode de remplacement
La méthode de remplacement estime le coût de construction d'un bâtiment avec la même utilité que la structure évaluée, en utilisant les matériaux de construction, les normes, les conceptions et les dispositions actuelles.
Méthode de reproduction
La méthode de reproduction estime le coût de construction d'un duplicata de la propriété, en utilisant des matériaux et des pratiques de construction similaires. Il utilise également les conceptions, les normes et les dispositions qui étaient en place au moment où la propriété a été construite.
Plus une propriété est ancienne et historique, plus la différence entre les coûts de remplacement et de reproduction est élevée. Construire une propriété en double d'un bâtiment historique coûte plus cher que la duplication d'une maison moderne car il en coûtera plus cher pour acheter des matériaux et entreprendre des améliorations du site.
Pour une propriété nouvellement construite, il n'y a pas de différence majeure entre les coûts de remplacement et de reproduction. Par exemple, supposons que le coût de reproduction / remplacement est estimé à 1 million de dollars.
2. Estimer la dépréciation des améliorations
La dépréciation est la perte de valeur du bâtiment et / ou de ses améliorations, et elle cause la différence entre la valeur des améliorations et la valeur contributive actuelle des améliorations. Lors de l'estimation de la dépréciation de la propriété, vous devez tenir compte de la dépréciation physique, fonctionnelle et économique.
La dépréciation physique fait référence à l'usure qui se produit à mesure que le bâtiment vieillit, tandis que la dépréciation fonctionnelle se produit avec les changements dans les goûts et les préférences des consommateurs sur une période de temps.
La dépréciation économique résulte de tendances négatives externes, telles que l'effondrement des principaux employeurs, la récession La récession La récession est un terme utilisé pour désigner un ralentissement de l'activité économique générale. En macroéconomie, les récessions sont officiellement reconnues après deux trimestres consécutifs de taux de croissance négatifs du PIB. , et de nouveaux développements négatifs (comme la construction d'une station d'épuration dans le quartier). Dans ce cas, supposons que l'amortissement accumulé est de 150 000 $.
3. Estimer la valeur marchande des terres
L'étape suivante consiste à estimer la valeur du terrain sur lequel la propriété est construite. La méthode la plus appropriée pour estimer la valeur du terrain est la méthode de comparaison directe, où le prix actuel du terrain est obtenu à partir de la valeur des parcelles de terrain récemment vendues. C'est la valeur marchande que vous paieriez pour le terrain aujourd'hui s'il était vacant. Dans ce cas, supposons que la valeur marchande du terrain soit de 750 000 $.
4. Déduire l'amortissement couru du coût de reproduction / remplacement
Après avoir obtenu la valeur totale de l'amortissement des améliorations, déduisez le chiffre du coût de reproduction ou de remplacement estimé obtenu à la première étape. Dans notre cas, il se calcule comme suit:
Coût de remplacement / reproduction 1000000 USD
Moins : Amortissement accumulé 150000 $
Coût amorti de la structure 850000 $
5. Ajouter le coût amorti de la structure à la valeur estimée du terrain
La dernière étape consiste à ajouter le coût amorti de la structure et des améliorations à la valeur estimée du terrain. Le chiffre est obtenu comme suit:
Coût de remplacement / reproduction 1 000 000 $
Moins : Amortissement accumulé 150000 $
Coût amorti de la structure 850000 $
Ajouter : Valeur estimée du terrain 750000 $
Valeur totale de la propriété immobilière 1 600 000 $
Limitations de l'approche par les coûts
L’une des limites de l’approche fondée sur le coût est qu’elle suppose que l’acheteur est en mesure de trouver un terrain vacant où construire une propriété identique, ce qui n’est pas toujours le cas. S'il n'y a pas de terrain vacant, la valeur estimée de la propriété sera inexacte.
En outre, une zone peut être pleinement développée, et les autorités locales peuvent être restrictives sur les nouveaux développements, et il sera donc impossible d'estimer la valeur des terres dans cette zone.
Une autre limite est qu'il sera difficile d'estimer la dépréciation des propriétés anciennes car il y a de nombreux facteurs à prendre en compte. Par exemple, les matériaux de construction utilisés lors de la construction d'une propriété plus ancienne peuvent ne plus être disponibles ou utilisés. Estimer la valeur d'une telle propriété laisse beaucoup de place à la subjectivité.
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