La méthode de capitalisation directe s'obtient en prenant le revenu enregistré dans le temps et en le divisant par les taux de capitalisation respectifs retenus sur la même période. Le taux plafond est obtenu en divisant le résultat opérationnel net Le résultat opérationnel net (NOI) Le résultat opérationnel net (NOI) est la valeur d'un immeuble générateur de revenus lorsque le total des charges opérationnelles et des pertes liées aux locaux vacants est déduit de la valeur du les atouts.
La méthode de la capitalisation directe n'est pas appropriée pour les locaux occupés par leur propriétaire en raison de sa dépendance excessive aux revenus de la propriété. L'augmentation du taux de capitalisation Le taux de capitalisation (FPI) Le taux de capitalisation est une mesure financière utilisée par les investisseurs immobiliers pour analyser les investissements immobiliers et déterminer leur taux de rendement potentiel basé sur une réduction significative de la valeur du quotient. Ainsi, une diminution du taux de capitalisation signifie que la valeur marchande augmente pour la propriété. Par conséquent, la valeur de marché à déterminer est indirectement proportionnelle au taux plafond.
D'autre part, le bénéfice net d'exploitation est directement proportionnel à la valeur marchande Juste valeur marchande La juste valeur marchande (d'un bien ou d'un service échangé) se réfère au prix auquel les deux parties à la transaction (l'acheteur et le vendeur de ce bien ou. Une augmentation du résultat opérationnel net (NOI) entraîne une augmentation significative de la valeur de marché Une valeur de marché réduite signifie que le NOI est faible et nécessite une augmentation stratégique.
Résumé rapide
- La méthode de capitalisation directe est une méthode d'évaluation immobilière qui aide à convertir les revenus en valeur.
- La méthode de capitalisation directe est réalisée en divisant les revenus générés par l'immeuble par son taux de capitalisation.
- Contrairement aux autres méthodes d'évaluation, la méthode est facile à utiliser et à interpréter lorsqu'il y a suffisamment de données au fil du temps pour le revenu et le taux de capitalisation.
Capitalisation de rendement vs capitalisation directe
Contrairement à la capitalisation directe, la capitalisation des rendements repose fortement sur les fonds de l'immobilier pour l'évaluation, alors que la première repose entièrement sur les revenus générés par la propriété. La capitalisation des rendements mise sur le fait que l'immobilier en tant qu'investissement est un objectif à long terme, dont l'investisseur devrait sans cesse tirer profit pendant longtemps dans le futur.
Habituellement, on s'attend à ce que vers l'avenir, les revenus locatifs d'une propriété augmentent progressivement en raison de l'inflation prévisible. L'inflation fait également augmenter les coûts d'entretien et de réparation, surtout lorsque la propriété n'a pas été correctement entretenue par l'ancien propriétaire.
Le revenu d'une propriété peut varier dans les périodes futures en raison de divers facteurs. La méthode de capitalisation par rendement vise à prédire les changements attendus pour un investisseur. Pour ce faire, il prend en considération tous les facteurs, tels que l'inflation. La hausse du niveau des prix signifie que la monnaie dans une économie donnée perd du pouvoir d'achat (c'est-à-dire que moins peut être achetée avec la même somme d'argent). , l'entretien, les coûts et les réparations, pour s'assurer que la propriété est dans la meilleure forme possible.
En raison de ses capacités d'avenir, les courtiers, les agences de réglementation, les évaluateurs commerciaux, les investisseurs et le grand public s'appuient fortement sur la méthode de capitalisation du rendement pour l'évaluation immobilière. Cependant, la méthode fonctionne mieux lorsqu'elle est utilisée avec d'autres méthodes d'évaluation afin d'obtenir les meilleurs résultats.
Quelle est la meilleure méthode d'évaluation?
Il existe plusieurs méthodes de capitalisation / évaluation qui sont couramment utilisées. Les méthodes d'évaluation suivent différentes approches de l'évaluation d'une propriété. Ils sont tous régulièrement utilisés, individuellement ou collectivement, par des courtiers, des évaluateurs immobiliers commerciaux, des investisseurs et le grand public.
Lors de l'évaluation d'une propriété, il n'est pas recommandé d'utiliser une méthode d'évaluation unique en raison du caractère unique des situations dans les évaluations immobilières. Deux méthodes d'évaluation ou plus doivent être utilisées de manière interchangeable ou individuellement lors de la réalisation des évaluations, mais les méthodes les plus appropriées dépendent de la situation spécifique.
Les méthodes de capitalisation directe et de rendement sont les deux méthodes les plus utilisées dans l'évaluation immobilière. Cependant, les deux méthodes sont utilisées dans des cas différents, selon la situation. Par exemple, dans les propriétés dont les flux de revenus sont instables, la méthode de capitalisation du rendement est la plus appropriée. La méthode du plafond de rendement examinera la stabilité future probable de la propriété en tenant compte des bénéfices futurs, donnant ainsi une meilleure vision du potentiel de croissance de la propriété.
Les propriétés moins stables fournissent des données limitées qui peuvent être utilisées pour analyser leurs bénéfices, et par conséquent, la méthode de capitalisation directe est inappropriée. D'autre part, les propriétés établies avec des revenus mensuels ou annuels stables offrent des points de données adéquats qui peuvent être utilisés pour analyser leurs revenus. Par conséquent, la méthode de capitalisation directe est la plus préférée dans de telles situations.
Facteurs à considérer lors de l'évaluation des propriétés immobilières
L'évaluation des propriétés immobilières qu'un investisseur a l'intention d'acquérir peut aider un investisseur à déterminer s'il souhaite acquérir la propriété ou abandonner le plan d'investissement. Les investisseurs doivent se concentrer sur la recherche des facteurs cachés qui peuvent ne pas être évidents lors de l'évaluation, mais qui peuvent apparaître à l'avenir.
1. Difficultés financières ou conflits de propriété en cours
Un locataire important peut être confronté à une crise financière, ce qui peut remettre en question sa capacité à faire face à ses obligations de location mensuelles. La propriété peut également être sujette à des conflits de propriété juridiques qui peuvent obliger l'entreprise à embaucher des avocats et à engager des frais juridiques supplémentaires.
2. Modèles de vacance
Un autre facteur que les investisseurs peuvent prendre en compte lors de l'évaluation des propriétés est les modèles d'inoccupation dans les locaux, qui peuvent expliquer les modèles potentiels de revenus futurs. Si les modèles de vacance continuent de fluctuer avec le temps, cela peut être dû à des facteurs tels qu'un mauvais entretien du bâtiment, en particulier des murs non peints, des luminaires cassés, des conduites d'égout bloquées, etc.
Les facteurs cachés peuvent sembler insignifiants au début, mais ils affecteront la viabilité du projet à l'avenir. Les problèmes sont généralement invisibles pour la méthode d'évaluation, telle que la méthode de capitalisation directe, et les investisseurs devraient essayer d'enquêter sur ces problèmes avant de prendre la décision finale d'investir ou non.
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