Le P / FFO, ou Price to Funds From Operations, peut être décrit comme un moyen fiable et moderne de déterminer la valeur d'une fiducie de placement immobilier (REIT) Private REITs vs Publicly Traded REITs Private REITs vs. Les fiducies de placement immobilier (FPI) peuvent être classées en sociétés privées ou publiques, négociées ou non négociées. Les FPI investissent spécifiquement dans le secteur immobilier et louent et perçoivent des revenus locatifs sur les propriétés investies. La métrique P / FFO est calculée en ajoutant l'amortissement et la dépréciation au bénéfice net, puis en déduisant les gains sur la vente de propriétés.
Contrairement à d'autres méthodes conventionnelles de détermination de la valeur d'une FPI, comme le BPA (bénéfice par action), le bénéfice par action (BPA) Le bénéfice par action (BPA) est une mesure clé utilisée pour déterminer la part des actionnaires ordinaires dans les bénéfices de la société. Le BPA mesure le bénéfice de chaque action ordinaire et le ratio P / E (cours / bénéfice) Prix / bénéfice Le ratio cours / bénéfice (ratio P / E) est la relation entre le cours de l'action d'une société et le bénéfice par action. Cela donne aux investisseurs une meilleure idée de la valeur d'une entreprise. Le P / E montre les attentes du marché et est le prix que vous devez payer par unité de gains actuels (ou futurs), le FFO est fiable dans une large mesure. Dans l'évaluation des FFO, le bénéfice net est la ligne de fond, bien qu'il inclue la valeur de la dépense d'amortissement. Dans la plupart des entreprises,l'amortissement est une dépense acceptée qui est répartie dans le cadre du coût d'investissement. Cependant, dans l'immobilier, les propriétés prennent de la valeur et elles se déprécient rarement comme d'autres actifs tels que l'équipement ou la machinerie.
Le revenu net est une mesure inférieure de la performance immobilière. Contrairement au bénéfice net, le FFO exclut la dépréciation, ce qui en fait une mesure plus préférée de la performance immobilière. Les entreprises sont tenues de divulguer le FFO et les valeurs de revenu net dans les notes de bas de page pour chaque période de reporting. Le FFO est égal au bénéfice net plus la dépréciation et l'amortissement Amortissement L'amortissement fait référence à l'acte de rembourser une dette au moyen de paiements plus petits et prédéterminés. Dans presque tous les domaines où le terme amortissement est applicable, ces paiements sont effectués sous forme de principal et d'intérêts. Le terme est également étroitement lié au concept d'amortissement. moins les gains sur les ventes de propriétés. Les gains sont soustraits car ils ne sont pas récurrents et ne font pas partie des opérations de base de l'entreprise.
Résumé rapide
- Le P / FFO (Price to Funds From Operations) est calculé en ajoutant l'amortissement et la dépréciation au revenu net, puis en déduisant les gains sur la vente de propriétés.
- Le P / FFO peut être cité comme le chiffre de l'entité entière dans son intégralité ou sur une base par action.
- P / FFO, aux côtés d'autres procédures telles que AFFO, FFO multiple et P / E, aide à la valorisation du secteur immobilier.
Points forts du P / FFO
Le P / FFO est une meilleure mesure du rendement d'une FPI que toute autre méthode de comptabilité analytique. De nombreux investissements immobiliers prennent de la valeur au fil du temps et ne doivent pas être amortis comme d'autres types d'actifs. Cependant, de nombreuses procédures classiques de comptabilité analytique imputent l'amortissement comme une dépense alors que de nombreuses propriétés augmentent en valeur avec le temps. Le FFO est un bon prédicteur de la valeur des FPI, car il ne tient pas compte de la dépréciation des propriétés, mais ajoute plutôt la valeur de la dépréciation au bénéfice net.
FFO déduit tous les gains ou pertes de la vente d'actifs, car l'inclusion de la transaction entraînerait des écarts dans les revenus déclarés pour chaque période. Cela présenterait l'entreprise comme trop rentable lorsqu'elle a réalisé des bénéfices de la vente de propriétés au cours d'une période, tandis que dans d'autres périodes, l'entreprise serait considérée comme non rentable lorsqu'elle n'a pas vendu de propriétés immobilières. D'autres méthodes d'évaluation ne font pas une considération similaire, ce qui les rend peu fiables.
Faiblesses du P / FFO
Le P / FFO ne tient pas compte des déductions des dépenses en immobilisations. Dépenses en immobilisations Les dépenses en immobilisations désignent les fonds utilisés par une entreprise pour l'achat, l'amélioration ou l'entretien d'actifs à long terme afin d'améliorer l'efficacité ou la capacité de l'entreprise. Les actifs à long terme sont généralement physiques et ont une durée de vie utile de plusieurs périodes comptables. comme le maintien des propriétés dans le portefeuille existant. Les dépenses en capital telles que repeindre les locaux et remplacer les toits usés sont importantes pour maintenir des normes élevées dans l'immobilier. Le FFO ne tient pas compte de ces dépenses et, par conséquent, il ne s'agit pas d'un véritable chiffre résiduel une fois toutes les dépenses et dépenses déduites. Le Fonds ajusté des opérations (AFFO) corrige ces faiblesses en tenant compte des ajustements laissés de côté.
L'AFFO est considéré comme un meilleur prédicteur de la valeur des REIT que le FFO. L'AFFO est préféré au FFO pour plusieurs raisons. L'une des raisons est qu'elle donne une meilleure estimation de la valeur d'une FPI avec une valeur résiduelle plus précise pour les consommateurs de données. Il permet également de prévoir plus précisément la valeur des dividendes futurs, ce qui permet aux investisseurs de planifier leurs investissements en actions.
Fonds provenant des opérations par action (FFOPS)
Le FFOPS est obtenu en divisant le produit des opérations d'une entreprise par le nombre d'actions. Les FPI sont tenues par la loi de distribuer la majorité de leur bénéfice net imposable aux actionnaires sous forme de dividendes. C'est parce qu'ils sont imposés en tant que revenus individuels plutôt qu'en tant que société, qui se trouve dans une tranche d'imposition plus élevée. Le FFOPS aide donc à déterminer la valeur par action de l'investissement.
Le FFOPS est déterminé en ajoutant l'amortissement et la dépréciation au revenu net, puis en soustrayant tous les gains de ventes de la somme, ce qui donne le FFO. Le résultat est ensuite divisé par la somme totale des actions du portefeuille, ce qui donne la valeur par action des fonds provenant des opérations. Le terme FFOPS et trésorerie provenant des opérations par action sont deux termes différents qui signifient des choses différentes. Ce dernier est un élément important d'un tableau des flux de trésorerie, tandis que le premier sert à évaluer la valeur d'une FPI.
FFO multiple
Un FFO Multiple est le facteur par lequel le FFO par action détermine la valeur de la propriété. Le multiple FFO est évalué en prenant le prix par action et en le divisant par le FFO par action. Le multiple FFO aide à compléter le FFO dans l'évaluation d'une FPI. Ils sont tous deux utilisés pour mesurer la performance d'un investissement.
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