L'approche de comparaison des ventes dépend des ventes récentes de propriétés immobilières similaires à celle en cours d'évaluation. La propriété comparée doit également appartenir à la même localité et à l'utilisation actuelle.
Résumé rapide
- L'approche de comparaison des ventes est l'une des trois méthodes utilisées pour évaluer les biens immobiliers. D'autres approches d'évaluation sont les approches de coût et de revenu.
- L'approche d'évaluation par comparaison des ventes dans l'immobilier utilise les données de vente de propriétés similaires pour déterminer la valeur marchande d'une propriété.
- Au moins trois propriétés récemment vendues et similaires doivent être utilisées par l'évaluateur pour déterminer la valeur actuelle d'une propriété.
Comprendre l'approche de comparaison des ventes
Lors de l'évaluation de la valeur de la propriété en question, des ajustements de prix sont effectués en fonction des caractéristiques de la propriété comparable.
Si la propriété en question ne dispose pas d'une caractéristique donnée trouvée dans la propriété comparable, le prix est ajusté à la baisse en fonction de la valeur attribuée à une caractéristique donnée. Par conséquent, si la propriété comporte une caractéristique précieuse qui ne se trouve pas dans la propriété comparable, la valeur est ajustée à la hausse en conséquence. Il est fait jusqu'à ce qu'un chiffre final soit atteint après la comparaison d'au moins trois propriétés récemment vendues et similaires.
L'approche de comparaison des ventes pour l'évaluation constitue une partie essentielle de l'analyse comparative du marché pour les professionnels de l'évaluation. L'approche comparative du marché est à la base de la détermination de la valeur de marché en vigueur pour les biens faisant l'objet d'une acquisition. En collaboration avec d'autres méthodes d'évaluation, l'approche de comparaison des ventes est une estimation approximative pour les vendeurs, les investisseurs, la fiducie de placement immobilier (REIT) Une fiducie de placement immobilier (REIT) est un fonds d'investissement ou un titre qui investit dans des propriétés immobilières génératrices de revenus . Le fonds est géré et détenu par une société d'actionnaires qui contribuent en argent pour investir dans des propriétés commerciales, telles que des immeubles de bureaux et d'appartements, des entrepôts, des hôpitaux, des centres commerciaux, des logements étudiants, des évaluateurs d'hôtels et le grand public.
En raison de la nature dynamique et de la nature en constante évolution des marchés immobiliers, les investisseurs devraient vérifier fréquemment les prix des propriétés récemment mises en vente. Les marchés évoluent rapidement et tous les acteurs doivent être conscients des tendances actuelles. Sur la base des conditions qui prévalent, les vendeurs et les investisseurs peuvent être obligés d'augmenter ou de réduire leurs demandes pour être au même niveau que les tendances du marché.
Trouver la propriété comparable idéale
Une propriété comparable est celle qui ressemble le plus à la propriété en question. Les similitudes doivent correspondre à tous les détails généraux de la propriété. Les descriptions générales d'une propriété comprennent le nombre de chambres à coucher, de salles de bains, la superficie en pieds carrés, etc. Certaines des différences autorisées comprennent une baignoire supplémentaire, la couleur de la peinture et d'autres descriptions insignifiantes.
La comparaison de propriétés comparables doit être limitée aux propriétés qui sont aussi proches que possible de leur emplacement physique. C'est parce que les propriétés situées à différents endroits peuvent avoir des valeurs marchandes différentes même si elles partagent de nombreuses similitudes.
Par exemple, les appartements résidentiels Propriétés résidentielles FPI Propriétés résidentielles Les FPI sont des FPI qui possèdent et gèrent des unités résidentielles à louer aux locataires. Les FPI résidentielles peuvent être classées en structures unifamiliales ou multifamiliales disponibles pour occupation à des fins non commerciales. Ils peuvent inclure des appartements en copropriété, des maisons de vacances, des logements étudiants qui sont proches du quartier central des affaires attirent une valorisation plus élevée que les propriétés situées loin du CBD. Une autre considération qui devrait être faite est de prendre des propriétés qui ont été vendues aussi récemment que possible.
Les propriétés récemment vendues présentent de meilleures approximations que les propriétés vendues quelques mois ou années auparavant, car les marchés immobiliers changent régulièrement. S'il n'y a pas de propriétés comparables au même endroit, envisagez des propriétés récemment vendues dans des endroits proches, plutôt que de vous déplacer plus loin dans le temps tout en recherchant des propriétés comparables.
Facteurs d'ajustement de l'évaluation
1. Qualités comparables
La propriété en question doit être aussi similaire que possible à la propriété comparable, ce qui réduit considérablement le besoin d'ajustements. Les ajustements proviennent des différences de comparaison observées avec la propriété en question.
2. Intérêt de propriété
La valeur du sujet peut être ajustée à la hausse ou à la baisse, en fonction de l'intérêt de propriété de la propriété en question. Par exemple, un intérêt en fief simple est évalué différemment d'un intérêt sur honoraires en vertu d'un contrat de location. Par conséquent, le droit de propriété est une question litigieuse dans l'évaluation.
3. Conditions du marché
Les conditions du marché sont d'autres déterminants des ajustements d'évaluation. Les prix de l'immobilier peuvent augmenter ou baisser en fonction des tendances du marché. Les vendeurs peuvent baisser leurs prix pour obtenir de meilleures chances d'acquisition, en fonction de la concurrence du moment. Le marché peut changer même en une semaine.
4. Emplacement
Un autre déterminant est l'emplacement de la propriété en question. Les propriétés relativement situées à proximité d'infrastructures clés telles que les aéroports, les routes, les CBD, etc. sont réputées avoir une valeur supérieure à celles situées plus loin.
Facteurs clés, tels que les modèles de trafic, les centres commerciaux FPI de détail Les FPI de détail sont un type de FPI qui possède et gère des propriétés commerciales dans les quartiers d'affaires centraux et les zones haut de gamme. Il loue l'espace commercial à, l'accès aux équipements sociaux, peut également contribuer aux ajustements en raison des différences entre la propriété en question et des propriétés comparables.
Conclusion
L'approche de comparaison des ventes capitalise sur la similitude des deux propriétés comparées. La similitude va de la date de la vente ou de la mise en vente à la similitude dans la description des entités comparées. Il est évident qu'il n'y a pas d'unités identiques et comparables; par conséquent, des ajustements sont nécessaires en fonction des différences de fonctionnalités.
L'approche de comparaison des ventes dépend fortement des données de ventes récentes, et elle peut ne pas être appropriée s'il n'y a pas de données de ventes récentes. Par conséquent, une évaluation immobilière manquant de ventes riches et de données récentes devrait utiliser des moyens alternatifs. Cependant, dans le cas où les données récentes sont adéquates, la méthode d'évaluation la plus appropriée est la méthode d'évaluation des ventes immobilières par comparaison des ventes.
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