Les termes UpREIT et DownREIT décrivent les différences qui existent dans la structure d'entreprise des FPI. Le concept d'UpREIT, qui signifie «Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts», a été introduit en 1992. Un UpREIT permet aux FPI établies de longue date de mettre en commun tous les biens immobiliers qu'elles possèdent sous une nouvelle structure de FPI sans vendre aucune des propriétés au FPI. Cela signifie que la nouvelle FPI ne possède directement aucun immeuble.
Dans le même temps, un DownREIT permet à un investisseur de devenir partenaire d'une FPI en concluant un accord de partenariat conjoint. Les deux structures permettent aux investisseurs de différer les impôts sur les gains en capital Impôt sur les gains en capital L'impôt sur les gains en capital est un impôt imposé sur les plus-values ou les bénéfices qu'un individu réalise en vendant des actifs. La taxe n'est imposée qu'une fois que l'actif a été converti en espèces, et non lorsqu'il est toujours entre les mains d'un investisseur. sur la vente de biens immobiliers appréciés.
Résumé rapide
- Les UpREIT et DownREIT sont des types de structures corporatives de FPI qui permettent aux investisseurs de reporter l'impôt sur les gains en capital sur la vente de propriétés appréciées.
- Un UpREIT permet aux investisseurs d'apporter leurs investissements immobiliers à une société de personnes à compartiments en échange de parts de société en commandite.
- Un DownREIT permet aux investisseurs de devenir partenaires dans le cadre d'un accord de partenariat avec une FPI.
Qu'est-ce qu'un UpREIT?
Un UpREIT est une alternative à DownREIT, et il permet aux propriétaires de contribuer à un partenariat de parapluie en échange d'unités de chapeau d'exploitation limitée égales à la valeur de la propriété apportée. Les investisseurs se voient attribuer des options de vente, qui peuvent être converties en espèces ou en actions de FPI après une période convenue à l'avenir.
Le produit reçu peut être utilisé pour acquérir plus de biens immobiliers, rembourser des dettes ou à d'autres fins liées aux FPI. Toutes les fonctions de gestion sont en aval du partenariat-cadre, et la nouvelle FPI fonctionne comme une société holding Holding Company Une société holding est une société qui ne mène aucune opération, entreprise ou autre tâche active pour elle-même. Au lieu de cela, il existe dans le but de posséder.
Les UpREIT peuvent également être utilisés comme un outil de planification successorale, où les investisseurs peuvent transférer leur succession à leurs héritiers en franchise d'impôt. Les héritiers peuvent reporter l'exercice de l'option de vente après le décès du propriétaire, lorsque les parts de société de personnes sont élargies à la valeur de marché.
Ils peuvent ensuite exercer l'option de vente Option de vente Une option de vente est un contrat d'option qui donne à l'acheteur le droit, mais non l'obligation, de vendre le titre sous-jacent à un prix spécifié (également appelé prix d'exercice) avant ou à une échéance prédéterminée. Date. C'est l'un des deux principaux types d'options, l'autre type étant une option d'achat. sans payer les plus-values sur la valeur appréciée des actifs immobiliers sous-jacents L'exercice de l'option de vente après le décès du propriétaire offre une plus grande liquidité pour payer les droits de succession et éviter les impôts sur le revenu sur les impôts ultérieurs.
Qu'est-ce qu'un DownREIT?
Un DownREIT est une structure relativement plus récente qu'un UpREIT. Contrairement à un UpREIT, où toutes les activités du FPI sont exercées au niveau de la société de personnes, un DownREIT est une société en nom collectif entre le propriétaire et le FPI. La structure DownREIT a été créée pour les propriétaires fonciers qui n'ont pas l'intention de fonctionner dans le cadre d'une société de personnes à responsabilité limitée, mais les propriétaires deviennent plutôt associés dans la société en commandite avec le FPI.
La nouvelle société en commandite peut posséder et exploiter des biens immobiliers. Certaines propriétés peuvent être acquises directement ou être détenues par des sociétés en commandite avec des propriétaires qui ont apporté des propriétés à la société de personnes.
Les DownREIT sont préférés par les investisseurs qui veulent éviter de payer des impôts sur les gains en capital sur la vente de biens immobiliers appréciés s'ils croient que la valeur de leurs propriétés dépassera considérablement la valeur des propriétés appartenant au FPI. Le rendement des placements du DownREIT dépend de la propriété du propriétaire et non de l'ensemble du portefeuille du FPI. L'investisseur possède une option de vente qui peut être convertie en actions de FPI ou en espèces, et la valeur de conversion dépend de la valeur des placements immobiliers du propriétaire à ce moment-là.
Cependant, la structure d'un DownREIT est plutôt compliquée et les investisseurs font souvent appel aux services d'un fiscaliste pour les aider à structurer l'investissement de manière appropriée. Les DownREIT ont tendance à attirer l'attention de l'Internal Revenue Service, et l'agence fédérale des impôts peut considérer le transfert de propriété au DownREIT comme un événement imposable, à moins qu'il ne soit correctement structuré.
Comparaison entre UpREIT et DownREIT
1. Avantages fiscaux
Les UpREIT ont tendance à être plus largement utilisés par les investisseurs immobiliers en raison de leurs avantages fiscaux et de leur simplicité. Si l'objectif d'un investisseur est de reporter l'impôt sur les gains en capital, un UpREIT est la meilleure option puisque le transfert de biens appréciés du FPI ne crée pas d'événement imposable.
Les DownREIT ont tendance à adopter une structure opérationnelle complexe. En conséquence, ils peuvent exiger de l'investisseur qu'il dépense davantage pour embaucher un expert en fiscalité et en investissement afin de fournir des conseils sur la manière de structurer l'investissement. Si l'investisseur ne suit pas les règles fournies par l'IRS lors du transfert d'un bien apprécié, l'agence fiscale fédérale peut considérer l'opération comme un événement imposable.
2. Taux de rendement
Les DownREIT sont préférés aux UpREIT lorsque le propriétaire s'attend à ce que leur propriété s'apprécie davantage que l'ensemble du portefeuille du FPI. Un DownREIT agit comme une coentreprise. Une coentreprise immobilière Une coentreprise immobilière (JV) joue un rôle crucial dans le développement et le financement de la plupart des grands projets immobiliers. Une coentreprise est un accord entre une FPI et un propriétaire, et seuls les actifs du propriétaire sont détenus au niveau de la société de personnes. La performance du partenariat ne va pas de pair avec la performance de l'ensemble du portefeuille de biens immobiliers du FPI.
Lors de l'exercice de l'option de vente, la conversion est indexée sur la valeur des actifs de la société de personnes au moment de la conversion et non sur les actifs de la société de personnes. Par contre, les parts de société de personnes détenues par un investisseur dans un UpREIT augmentent et diminuent avec les actions du FPI et peuvent entraîner une perte si les actions perdent de la valeur au moment de la conversion.
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