La détérioration physique fait référence à la perte de valeur d'un bien immobilier en raison de l'usure physique d'un bâtiment. Il peut également décrire l'usure normale que subissent les bâtiments à mesure qu'ils vieillissent. Par exemple, les systèmes de chauffage et de refroidissement s'usent à un moment donné dans le futur. L'usure d'une propriété peut être causée par des éléments naturels tels que l'eau, le vent, les températures extrêmes, les termites ou les tremblements de terre. L'usure peut également être causée par les humains par le vandalisme, la négligence, le feu, etc.
Le niveau de détérioration dépend du niveau d'entretien continu de la propriété, ainsi que de la qualité d'origine de la construction. Un bâtiment construit avec des matériaux originaux durables a de meilleures chances de résister à la détérioration qu'un bâtiment construit avec des matériaux de mauvaise qualité. En outre, les propriétaires qui effectuent régulièrement des réparations d'articles usés et des améliorations telles que la repeinture et le changement de matériau de toiture en types de toiture modernes réduisent le niveau de détérioration de la propriété.
Résumé rapide
- La détérioration physique fait référence à l'usure que subissent les bâtiments à mesure qu'ils vieillissent, ce qui entraîne une perte de valeur.
- La détérioration physique peut être due à l'action d'éléments tels que les inondations, les tremblements de terre, les incendies, les rayons ultraviolets, le vent, etc.
- La détérioration peut être curable ou incurable, selon la faisabilité économique de la réalisation des réparations.
Catégories de détérioration physique
Voici les deux principales catégories de détérioration physique d'un bien immobilier:
1. Détérioration curable
La détérioration curable est un type de détérioration qu'il est économiquement possible de guérir. La faisabilité économique est indiquée si l'augmentation de la valeur d'un bien est supérieure ou égale au coût prévu de réparation du bien. Le coût de remplacement ou de restauration de l'article est utilisé comme une mesure réaliste de la détérioration guérissable.
La mesure de la détérioration curable consiste à estimer la valeur des éléments à réparer, tels que le remplacement des fenêtres, la repeinture, le coupe-froid, la réparation du toit, la réparation des tuiles desserrées, le câblage défectueux et les réparations du système de chauffage ou de refroidissement. Les mesures ne devraient inclure les éléments ci-dessus que si le gain de valeur d'une propriété compensera le coût des réparations. Par exemple, si le coût estimé de la réparation du toit et de la réparation des tuiles en vrac coûte 8 000 $, un acheteur potentiel peut réduire son prix d'offre de la même valeur pour couvrir le coût de ces réparations.
2. Détérioration incurable
La détérioration incurable est un type de dépréciation qui est considéré comme incurable même si les réparations devaient être effectuées. En termes simples, le coût de réparation du ou des articles dépasse la valeur qu'il ajouterait et, par conséquent, il n'y a aucun avantage économique à les réparer.
Une détérioration incurable peut également être regroupée en deux catégories: court terme et long terme. Les éléments à court terme font référence aux éléments dont la durée de vie est plus courte que les améliorations elles-mêmes, tandis que les éléments à long terme sont ceux dont la durée de vie est égale ou supérieure aux améliorations réalisées. Par exemple, si la fondation d'un bâtiment est défectueuse, une telle réparation serait considérée comme une détérioration incurable, car elle exigerait la reconstruction de toute la structure à partir de zéro. La cure dépasse l'augmentation prévue de la valeur de la propriété.
Autres formes de détérioration des propriétés
Outre la détérioration physique, voici d'autres formes de détérioration qui affectent les biens immobiliers:
1. Obsolescence fonctionnelle
L'obsolescence fonctionnelle est une forme de détérioration due à une caractéristique de la propriété qui n'est plus utile ou fonctionnelle, et qui entraîne une perte de valeur pour l'ensemble de la propriété. La détérioration peut être due à une variété de facteurs, tels que l'évolution des exigences du marché, l'évolution de la technologie, les équipements obsolètes, la conception architecturale, les conditions économiques locales, etc.
La perte de valeur est due à l'hypothèse selon laquelle une fonction spécifique n'est pas rentable à remplacer ou ne peut pas être modifiée. Un exemple d'obsolescence fonctionnelle est un immeuble de sept étages sans ascenseur (s). L'ajout d'un ascenseur sera considéré comme curable si l'augmentation de la valeur de la maison dépasse le coût d'installation de l'équipement.
2. Obsolescence externe
L'obsolescence externe fait référence à la perte de valeur d'une propriété due à des facteurs externes que le propriétaire n'a que peu ou pas de capacité à modifier. Certains des facteurs externes peuvent inclure la récession Récession La récession est un terme utilisé pour désigner un ralentissement de l'activité économique en général. En macroéconomie, les récessions sont officiellement reconnues après deux trimestres consécutifs de taux de croissance négatifs du PIB. , les changements de zonage, la perte régionale d'emplois, les nouveaux développements qui affectent négativement la valeur des propriétés (comme la construction de logements sociaux denses, les prisons de comté et les usines de traitement des égouts à proximité de la propriété), les restrictions environnementales et les changements négatifs dans les modèles de circulation.
Les facteurs susmentionnés sont presque impossibles à changer puisqu'ils sont extérieurs à la propriété. Il sera coûteux ou pratiquement impossible de modifier les effets néfastes qui ne sont pas sur la propriété. Par exemple, il est hors du pouvoir d'un propriétaire de déménager une prison de comté.
De même, si la propriété dépend d'un grand employeur et que cet employeur ferme ses portes, il y aura un impact dévastateur sur la valeur des propriétés dans la région. Un tel facteur est impossible à rectifier et peut dépasser la solidité financière du propriétaire.
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