L'obsolescence localisée est un type d'amortissement Méthodes d'amortissement Les types les plus courants de méthodes d'amortissement comprennent l'amortissement linéaire, le double solde dégressif, les unités de production et la somme des chiffres des années. Il existe différentes formules pour calculer la dépréciation d'un actif. La dotation aux amortissements est utilisée en comptabilité pour répartir le coût d'une immobilisation corporelle sur sa durée d'utilité. sur un bien immobilier causé par des facteurs autres que le bien lui-même. Les facteurs peuvent être des facteurs environnementaux ou d'autres facteurs externes qui se produisent dans l'emplacement de la propriété.
Par exemple, l'implantation d'une usine industrielle dans le quartier peut entraîner une pollution sonore, des rejets de déchets et des fumées non traitées, ce qui peut nuire aux résidents du quartier. Par conséquent, la présence de l'usine industrielle au même endroit que la propriété entraîne de faibles taux d'occupation, entraînant une baisse de la valeur des propriétés dans le quartier.
Résumé
- L'obsolescence de l'emplacement est due à des facteurs qui entourent la propriété.
- La perte de valeur de la propriété est exercée sur la propriété par des forces extérieures et des changements environnementaux dans son environnement.
- L'obsolescence localisée est également appelée obsolescence externe ou environnementale.
Facteurs externes qui affectent l'obsolescence de la localisation
Des facteurs externes peuvent également affecter les évaluations immobilières. Par exemple, les zones à taux de criminalité élevé sont moins attrayantes pour les investisseurs, car la plupart des gens hésitent à acheter des propriétés dans un tel endroit. Autres facteurs, comme un marché du travail en difficulté Chômage Le chômage est un terme désignant les personnes qui sont employables et qui recherchent un emploi, mais qui sont incapables de trouver un emploi. De plus, ce sont les personnes qui font partie de la population active ou du bassin de personnes qui sont disponibles pour travailler qui n’ont pas un emploi approprié. et un environnement commercial défavorable dans un endroit donné, peut entraîner une perte de valeur. Les investisseurs potentiels auront du mal à mobiliser suffisamment de capitaux pour acheter des propriétés à cet endroit.
Les facteurs externes qui contribuent à l'obsolescence de la localisation sont incurables de la part des propriétaires et des locataires. En effet, les investisseurs n'exercent pas de contrôle sur ces facteurs ou il leur serait trop coûteux de trouver une solution aux problèmes existants.
Par exemple, lorsque de grands employeurs ferment leurs entreprises dans un endroit donné, les propriétaires souffriront de faibles taux d'occupation et de défauts de paiement des loyers Taux de retard Le taux de retard fait référence au pourcentage de prêts en souffrance. Il indique la qualité d'une société de prêt ou du portefeuille de prêts d'une banque. , et ils ne peuvent pas faire grand-chose pour rétablir la situation telle qu’elle était avant. Des facteurs externes diminuent les rendements des investissements immobiliers, entraînant une perte de valeur significative.
Facteurs environnementaux qui affectent l'obsolescence de la localisation
L'environnement environnant d'un investissement immobilier peut entraîner une augmentation ou une diminution de la valeur d'une propriété, selon les changements qui se produisent dans le quartier. L'environnement est appelé à changer constamment. Par exemple, l'ouverture d'une décharge dans le quartier peut entraîner une baisse de la valeur des propriétés dans le quartier, et les propriétaires peuvent ne pas être en mesure de contrôler les changements.
Les changements de valeur dus à des facteurs environnementaux exercés sur une propriété peuvent être mesurés en déterminant la différence de revenu causée par ces changements. La perte de revenu peut être évaluée à l'aide de la méthode de comparaison des ventes . L'approche de comparaison des ventes utilise des propriétés récemment vendues et similaires situées au même endroit. Il harmonise ensuite les valeurs d'au moins trois propriétés comparables et similaires en fonction des différences évidentes entre le sujet et les propriétés comparables.
Facteurs de localisation
L'emplacement d'une propriété détermine la valeur de cette propriété dans une large mesure. Les propriétés situées à proximité des principaux canaux de transport ont tendance à attirer de meilleurs prix que les emplacements autrement inaccessibles. Les propriétés à proximité des commodités sociales, telles que les écoles, les centres commerciaux et les hôpitaux, ont tendance à être mieux évaluées que les propriétés autrement éloignées, car les investisseurs ne veulent pas encourir de coûts supplémentaires pour accéder aux commodités.
Exemples d'obsolescence localisée
La construction d'une propriété à proximité de routes très fréquentées soumet les résidents à des embouteillages, qui peuvent perturber les horaires de déplacement de la plupart des résidents. Les résidents occupés évitent ces zones et cela se traduit par une faible demande de maisons dans des endroits spécifiques. Le trafic élevé entraîne également une pollution sonore et atmosphérique, en raison de la présence de nombreux véhicules sur les routes, ce qui peut être un danger pour la santé des habitants. Ces facteurs réduisent la valeur d'évaluation des propriétés à cet emplacement, contribuant à l'obsolescence de l'emplacement.
L'établissement de propriétés commerciales dans un quartier résidentiel contribue également à la baisse de la valeur des propriétés. Les bâtiments commerciaux peuvent accueillir différents types d'entreprises, tels que restaurants, casinos, boîtes de nuit, etc. Les établissements peuvent exposer les résidents à des niveaux de bruit élevés, ce qui peut amener les locataires à quitter les quartiers.
Conclusion
L'emplacement d'une propriété détermine la meilleure utilisation de la propriété. Par exemple, les investisseurs sont attirés par les quartiers haut de gamme en raison du développement contrôlé de la zone, ainsi que de la proximité d'un réseau routier, d'aéroports, de plages, de quartiers d'affaires centraux, etc. Tous les facteurs qui affectent l'habitabilité dans de tels endroits peuvent repousser facilement les résidents et réduire la valeur des propriétés.
Les effets de l'obsolescence de l'emplacement sont incurables, car les influences ne proviennent pas de l'intérieur des propriétés et les résidents exercent un contrôle minimal sur celles-ci. La perte de valeur due à l'obsolescence de la localisation peut être déterminée par un exercice de valorisation.
Plus de ressources
Finance propose la certification FMVA® Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™. Rejoignez plus de 350 600 étudiants qui travaillent pour des entreprises comme Amazon, JP Morgan et le programme de certification Ferrari pour ceux qui cherchent à faire progresser leur carrière. Pour continuer à apprendre et faire progresser votre carrière, les ressources financières suivantes vous seront utiles:
- Crédit carbone Crédit carbone Un crédit carbone est un permis ou un certificat échangeable qui donne au détenteur du crédit le droit d'émettre une tonne de dioxyde de carbone ou l'équivalent de
- Responsabilité environnementale Responsabilité environnementale La responsabilité environnementale fait référence aux coûts environnementaux potentiels qu'un acheteur encourt lors de l'achat ou de la location d'un actif. Le passif survient lorsqu'un
- Approche de l'évaluation du marché Approche de l'évaluation du marché L'approche du marché est une méthode d'évaluation utilisée pour déterminer la valeur d'évaluation d'une entreprise, d'une immobilisation incorporelle, d'une participation dans une entreprise ou d'un titre par
- Externalités négatives Externalités négatives Les externalités négatives se produisent lorsque le produit et / ou la consommation d'un bien ou d'un service exerce un effet négatif sur un tiers en dehors du marché. Une transaction ordinaire implique deux parties, à savoir le consommateur et le producteur, qui sont appelées les première et deuxième parties à la transaction.
