Les fonds disponibles pour distribution (FAD), également connus sous le nom de liquidités disponibles pour distribution, sont utilisés en référence à l'investissement en FPI. Il indique le montant du bénéfice net d'une FPI qui sera distribué aux actionnaires et aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Dividende Un dividende est une part des bénéfices et des bénéfices non répartis qu'une société verse à ses actionnaires. Lorsqu'une entreprise génère un profit et accumule des bénéfices non répartis, ces bénéfices peuvent être soit réinvestis dans l'entreprise, soit versés aux actionnaires sous forme de dividende. .
Les FPI possèdent et gèrent un portefeuille de placements immobiliers, allant d'appartements résidentiels Propriétés résidentielles FPI Propriétés résidentielles Les FPI sont des FPI qui possèdent et gèrent des unités résidentielles à louer aux locataires. Les FPI résidentielles peuvent être classées en structures unifamiliales ou multifamiliales disponibles pour occupation à des fins non commerciales. Ils peuvent inclure des appartements en copropriété, des maisons de vacances, des logements étudiants, des centres commerciaux, des parcs de bureaux, des hôtels de luxe et des hôpitaux, et ils permettent aux investisseurs d'acheter et de vendre des actions de la société dans le cadre de l'échange public. Les investissements génèrent un revenu régulier sous forme de baux, de loyers et de revenus provenant de la vente de propriétés appréciées.
Afin de conserver leur statut de FPI, les FPI sont tenues de distribuer au moins 90% de leur revenu aux actionnaires sous forme de dividendes. Les versements de dividendes assurent aux actionnaires un flux de trésorerie constant dans le temps, en plus de bénéficier d'une appréciation des actions.
Résumé rapide
- Les fonds disponibles pour distribution (FAD) correspondent au montant de trésorerie conservé par une fiducie de placement immobilier pour distribution aux actionnaires ordinaires.
- Le FAD est obtenu en déduisant les dépenses en immobilisations récurrentes normalisées du FFO du FPI.
- Les investisseurs utilisent l'outil FAD comme indicateur de la solidité d'une FPI.
Explication des fonds disponibles pour distribution
Le montant des fonds disponibles pour distribution sert d'outil d'évaluation clé pour déterminer la solidité d'une FPI. Les investisseurs sont particulièrement attirés par les FPI en raison de leur capacité à fournir un flux de revenus constant tout au long de la période d'investissement. En outre, contrairement à d'autres investissements comme les actions et les obligations Obligations Les obligations sont des titres à revenu fixe émis par des sociétés et des gouvernements pour lever des capitaux. L'émetteur obligataire emprunte des capitaux au détenteur de l'obligation et lui effectue des paiements fixes à un taux d'intérêt fixe (ou variable) pendant une période déterminée. , Les FPI affichent une corrélation relativement faible avec les rendements d'autres placements, tels que les placements à revenu fixe et les actions.
Les FPI dont les fonds disponibles aux fins de distribution sont toujours plus élevés attirent davantage les investisseurs axés sur le revenu que les FPI qui ont montré des incohérences dans les dividendes qu'elles distribuent aux investisseurs. Il n'y a pas de directives spécifiques sur la façon dont le FAD devrait être calculé, mais la plupart des FPI ajustent le FFO pour les dépenses en capital récurrentes, les loyers linéaires et les éléments hors caisse.
Les FPI peuvent augmenter le montant des fonds disponibles pour distribution des deux façons suivantes:
1. Croissance organique
Les stratégies de croissance organique visent à stimuler le FAD en maximisant la croissance au sein de l'entreprise sur une base trimestrielle ou annuelle. Certaines des mesures prises par les entreprises pour se développer de manière organique comprennent l'amélioration de la prestation de services, la création de nouvelles sources de revenus ou la mise en place de promotions pour augmenter les taux d'occupation des propriétés.
Par exemple, une FPI de bureau FPI de bureau FPI de bureau Les FPI de bureau sont des FPI qui construisent, gèrent et entretiennent des immeubles de bureaux, et elles louent les bureaux à des entreprises qui ont besoin d'espace pour les accueillir peuvent augmenter leurs revenus en offrant des incitatifs aux leurs propriétés gérées. Ils peuvent également gérer les espaces communs, tels que les salles de conférence, qu'ils peuvent louer en fonction des besoins.
Les investisseurs utilisent la performance de croissance organique pour déterminer si l'entreprise est capable de gagner plus de revenus chaque année grâce à ses sources internes, ce qui se traduit par un cours de l'action plus élevé et des versements de dividendes plus élevés.
2. Acquisitions et développements immobiliers
Une autre méthode pour augmenter le FAD est la croissance inorganique, qui découle des fusions et acquisitions d'autres entreprises du même secteur. La plupart des entreprises recherchent la croissance inorganique comme méthode plus rapide pour augmenter leurs revenus et étendre leurs activités à de nouveaux marchés.
Par exemple, un REIT d'entrepôt peut acquérir d'autres entrepôts pour augmenter son portefeuille et profiter de la demande croissante d'espace d'entrepôt en raison de la croissance du commerce électronique. Le FPI bénéficiera de revenus locatifs plus élevés, d'un plus grand nombre d'actifs et d'un plus grand espace d'entreposage.
Comment calculer FAD
La valeur de FAD est obtenue en calculant les fonds provenant de l'exploitation et en déduisant les dépenses en immobilisations récurrentes du FPI. La formule FAD est donnée comme suit:
FAD = FFO - RCE
Où:
- FFO est le fonds des opérations
- RCE est la dépense en capital récurrente
Les deux éléments sont expliqués en détail ci-dessous:
1. Fonds provenant des opérations (FFO)
Fonds provenant des opérations (FFO) FFO - Fonds provenant des opérations FFO ou Fonds provenant des opérations est une mesure des flux de trésorerie générés par les opérations commerciales qui est souvent utilisée par les fiducies de placement immobilier - REITS. Les fonds provenant des opérations (FFO) correspondent au montant réel des flux de trésorerie générés par les opérations de base. Le Guide to FFO est une mesure des revenus générés par les FPI et sert à définir les flux de trésorerie que les FPI génèrent de leurs activités. Il est calculé en ajoutant la dépréciation et l'amortissement au revenu net, puis en déduisant les gains sur la vente de propriétés.
Cependant, les biens immobiliers prennent de la valeur au fil du temps et la déduction de la dépréciation peut fausser la valeur réelle d'un bien. Par conséquent, les valeurs de dépréciation et d'amortissement d'une propriété sont ajoutées au revenu net pour équilibrer les valeurs.
Tous les facteurs de la formule FFO se trouvent dans le bilan de la société, et les investisseurs peuvent les utiliser pour évaluer une FPI comme une opportunité d'investissement.
2. Dépenses en capital récurrentes (RCE)
Les dépenses en immobilisations récurrentes sont des dépenses nécessaires pour maintenir le portefeuille de propriétés du FPI, ainsi que les revenus de location et de location générés par les propriétés. Les coûts peuvent inclure de la nouvelle moquette, des rideaux dans les unités résidentielles, des frais de location, des indemnités pour l'amélioration des locataires et d'autres dépenses courantes et courantes nécessaires à l'exploitation du portefeuille de propriétés.
Les dépenses sont initialement capitalisées, puis progressivement passées en charges par amortissement. Les liquidités allouées sont dépensées d'avance, ce qui réduit l'argent disponible pour distribution aux actionnaires. La déduction des dépenses capitalisées des fonds des opérations permet aux investisseurs d'avoir une image claire de la trésorerie disponible pour distribution aux actionnaires.
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