Qu'est-ce que le taux plafond (REIT)?

Le taux plafond est une mesure financière utilisée par les investisseurs immobiliers pour analyser les investissements immobiliers et déterminer leur taux de rendement potentiel au coût initial de l'investissement exprimé en pourcentage. Ce guide enseigne les formules les plus courantes basées sur les rendements annuels. Il est calculé sur la base du revenu net qu'un investissement immobilier est censé générer sur un horizon d'un an, ce qui peut aider un investisseur à prendre la décision d'acheter ou de ne pas acheter.

Lors du calcul du taux de capitalisation, nous prenons le ratio du résultat opérationnel net sur la valeur liquidative du bien. La valeur de l'actif immobilier, dans ce cas, est le prix d'achat qu'un investisseur est prêt à payer pour la propriété ou le prix de vente demandé pour la propriété.

Résumé

• Le taux plafond est une mesure que les investisseurs utilisent pour déterminer le taux de rendement attendu en fonction du revenu annuel attendu d'une propriété.
• Le taux plafond est calculé en trouvant le ratio du bénéfice net d'exploitation à la valeur marchande actuelle de la propriété.
• Il aide les investisseurs à déterminer si une propriété à acheter est une bonne affaire ou si elle est trop chère.

Comment calculer le taux plafond

Le taux plafond est calculé en prenant le résultat net d'exploitation du bien en question et en le divisant par la valeur vénale du bien. La valeur du taux plafond qui en résulte est ensuite appliquée à la propriété qu'un investisseur souhaite acheter afin d'obtenir la valeur marchande actuelle basée sur son revenu annuel.

La formule de calcul du taux plafond est donnée comme suit:

Où:

• Le bénéfice net d'exploitation est le revenu annuel attendu de la propriété. Il s'obtient en prenant les dépenses engagées pour l'entretien régulier du bien et en les déduisant du revenu annuel attendu. Les dépenses doivent inclure des éléments tels que les impôts fonciers, les services publics Dépenses des services publics Les dépenses des services publics correspondent au coût encouru par l'utilisation des services publics tels que l'électricité, l'eau, l'élimination des déchets, le chauffage et les eaux usées. Les dépenses sont excédentaires, les frais d'assurance, les frais d'association de propriétaires, etc. La valeur doit exclure le principal de l'hypothèque et les intérêts.
• La valeur marchande actuelle représente le montant qu'une propriété peut être vendue sur le marché actuel. La valeur est obtenue en obtenant le prix de vente récent de propriétés similaires dans la région.

Comment les investisseurs utilisent le taux plafond

Les investisseurs peuvent utiliser le taux plafond de deux manières principales:

1. Lors de l'achat

L'une des applications du taux de capitalisation est lors de l'évaluation des investissements potentiels à acheter, et l'outil peut être un bon indicateur du rendement que vous pouvez attendre d'un investissement. L'utilisation du taux plafond sur un certain nombre d'investissements potentiels peut aider à analyser les performances des investissements et celui qui correspond à vos objectifs d'investissement. Avec le taux plafond, vous pouvez comparer les propriétés selon un pourcentage spécifique, plutôt que de prendre une décision en fonction des fluctuations des loyers du marché et des prix de l'immobilier.

Par exemple, supposons qu'un investisseur envisage d'acquérir l'une des trois propriétés listées. Un investisseur peut d'abord obtenir les revenus nets d'exploitation des trois propriétés afin de calculer leurs taux de capitalisation. Il faut également tenir compte des dépenses récurrentes des propriétés et de leurs loyers périodiques. Il s'agit généralement des dépenses les plus importantes déclarées par les entreprises. Seules deux dépenses sont généralement plus importantes que les frais de location: le coût des biens vendus (COGS) et les frais de rémunération (salaires). , pour voir s'il existe des possibilités de réduire les dépenses ou d'augmenter les loyers. Il peut être réalisé lorsque les dépenses récurrentes sont trop élevées par mètre carré d'espace,ou les loyers périodiques sont inférieurs aux taux du marché par rapport à ce que facturent d'autres propriétés comparables.

Exemple pratique

Par exemple, supposons que la propriété A, cotée 475 000 $, génère un bénéfice d'exploitation net de 40 000 $. En supposant que le taux plafond moyen pour des propriétés comparables est de 9,1%, nous pouvons tenter de savoir si le prix demandé est justifié pour ce bien.

9,1% = 40 000 $ / X

X = 40 000 / 9,1%

X = 439 560 $

Un taux plafond de 9,1% donne à la propriété A une valeur marchande de 439 560 $. Cela signifie que le prix indiqué dépasse la valeur marchande actuelle de 35 440 $. Une valeur marchande de 475 000 $ serait justifiée si le bénéfice d'exploitation net de la propriété était de 43 225 $ (475 000 $ x 9,1%).

2. Lors de la vente

Un investisseur peut également utiliser le taux de capitalisation pour trouver la valeur marchande actuelle d'une propriété qu'il a l'intention de vendre en fonction de la valeur marchande de propriétés récemment vendues au même endroit. La première étape du calcul de la valeur marchande consiste à trouver des propriétés similaires à celle vendue en termes de taille, de type et d'emplacement.

L'étape suivante consiste à trouver leurs valeurs de cotation, ainsi que leur résultat opérationnel net. Les informations peuvent être obtenues sur le site Web de l'immobilier où ces propriétés sont répertoriées ou en contactant les agents immobiliers qui ont vendu les propriétés. L'investisseur peut ensuite utiliser les revenus nets d'exploitation et les valeurs de marché de chacune des propriétés comparables pour obtenir le taux de capitalisation moyen.

Exemple pratique

En supposant que le taux de capitalisation est de 9,1%, comme dans notre exemple précédent, nous pouvons l'utiliser pour obtenir la valeur marchande actuelle du bien à vendre, où le résultat net d'exploitation est connu. Si le bénéfice net d'exploitation de l'immeuble est de 38000 $, nous pouvons obtenir la valeur marchande comme suit:

9,1% = 38 000 $ / X

X = 38 000 $ / 9,1%

X = 417 582 $

Par conséquent, la valeur actuelle de la propriété, basée sur les taux du marché en vigueur, est de 417 582 $. Le vendeur peut utiliser le chiffre pour fixer le prix demandé pour la propriété, qui sera le prix d'inscription indiqué sur les sites d'annonces immobilières.

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