Un titre adossé à une hypothèque (MBS) est un titre de créance garanti par une hypothèque ou une collection d'hypothèques. Un MBS est un titre adossé à des actifs qui est négocié sur le marché secondaire. Le marché a été conçu pour et cela permet aux investisseurs de tirer profit de l'activité hypothécaire sans avoir à acheter ou vendre directement des prêts immobiliers.
Les prêts hypothécaires sont vendus à des institutions telles qu'une banque d'investissement. Liste des meilleures banques d'investissement Liste des 100 meilleures banques d'investissement au monde classées par ordre alphabétique. Les principales banques d'investissement de la liste sont Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Blackstone, Rothschild, Scotiabank, RBC, UBS, Wells Fargo, Deutsche Bank, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Credit Suisse, Bank of America Merril Lynch ou une institution gouvernementale, qui le conditionne ensuite dans un MBS qui peut être vendu à des investisseurs individuels. Une hypothèque contenue dans un MBS doit provenir d'une institution financière autorisée.
Lorsqu'un investisseur achète un titre adossé à une hypothèque, il prête essentiellement de l'argent aux acheteurs de maison. En retour, l'investisseur obtient les droits sur la valeur de l'hypothèque, y compris les intérêts et les remboursements de principal effectués par l'emprunteur.
La vente des prêts hypothécaires qu'elles détiennent permet aux banques de prêter des prêts hypothécaires à leurs clients sans se soucier de savoir si l'emprunteur pourra rembourser le prêt. La banque joue le rôle d'intermédiaire entre les investisseurs MBS et les acheteurs de logements. Les acheteurs typiques de MBS incluent les investisseurs individuels, les sociétés. Société Une société est une entité juridique créée par des individus, des actionnaires ou des actionnaires, dans le but de réaliser des bénéfices. Les sociétés sont autorisées à conclure des contrats, à intenter des poursuites et à être poursuivies en justice, à posséder des actifs, à verser des impôts fédéraux et d'État et à emprunter de l'argent auprès d'institutions financières. et les investisseurs institutionnels.
Types de titres adossés à des hypothèques
Il existe deux principaux types de titres adossés à des hypothèques: les titres adossés à des créances hypothécaires pass-through et les obligations hypothécaires garanties (CMO) .
1. MBS d'intercommunication
Le titre adossé à des créances hypothécaires pass-through est le MBS le plus simple, structuré comme une fiducie, de sorte que les paiements du principal et des intérêts sont transmis aux investisseurs. Il vient avec une date d'échéance spécifique, mais la durée de vie moyenne peut être inférieure à l'âge de maturité indiqué.
La fiducie qui vend des MBS pass-through est imposée en vertu des règles sur les fiducies de concédant, qui stipulent que les détenteurs des certificats pass-through devraient être imposés en tant que propriétaires directs de la fiducie affectés au certificat.
2. Obligation hypothécaire garantie (OMC)
Les obligations hypothécaires garanties comprennent plusieurs pools de titres, également appelés tranches. Chaque tranche a des échéances et des priorités différentes dans la réception du principal et des intérêts.
Les tranches reçoivent également des notations de crédit distinctes. Les tranches les moins risquées offrent les taux d'intérêt les plus bas tandis que les tranches les plus risquées sont assorties de taux d'intérêt plus élevés et sont donc généralement plus préférées par les investisseurs.
Comment fonctionne un titre hypothécaire
Lorsque vous souhaitez acheter une maison, vous vous approchez d'une banque pour vous accorder une hypothèque. Si la banque confirme que vous êtes solvable, elle déposera l'argent sur votre compte. Vous devrez alors effectuer des versements périodiques à la banque conformément à votre convention hypothécaire. La banque peut choisir de percevoir le principal et les intérêts, ou elle peut choisir de vendre l'hypothèque à une autre institution financière.
Si la banque décide de vendre l'hypothèque à une autre banque, institution gouvernementale ou entité privée, elle utilisera le produit de la vente pour consentir de nouveaux prêts. L'institution qui achète le prêt hypothécaire regroupe le prêt hypothécaire avec d'autres prêts hypothécaires présentant des caractéristiques similaires, telles que les taux d'intérêt et les échéances.
Elle vend ensuite ces titres adossés à des hypothèques aux investisseurs intéressés. Il utilise les fonds de la vente pour acheter plus de titres et faire flotter plus de MBS sur le marché libre.
Le rôle du gouvernement dans le MBS
En réponse à la grande dépression des années 1930, le gouvernement a créé la Federal Housing Administration (FHA) pour aider à la réhabilitation et à la construction de maisons résidentielles. L'agence a contribué au développement et à la standardisation de l'hypothèque à taux fixe et à la vulgarisation de son utilisation.
En 1938, le gouvernement a créé Fannie Mae, une agence parrainée par le gouvernement, pour acheter les prêts hypothécaires assurés par la FHA. Fannie Mae a ensuite été scindée en Fannie Mae et Ginnie Mae pour prendre en charge les hypothèques assurées par la FHA, la Veterans Administration et les hypothèques assurées par la Farmers Home Administration.,
En 1970, le gouvernement a créé une autre agence, Freddie Mac, pour exécuter des fonctions similaires à celles exercées par Fannie Mae.
Freddie Mac et Fannie Mae achètent tous deux un grand nombre de prêts hypothécaires à vendre aux investisseurs. Ils garantissent également les paiements en temps opportun du principal et des intérêts sur ces titres adossés à des hypothèques. Même si les emprunteurs d'origine ne parviennent pas à effectuer les paiements en temps opportun, les deux institutions effectuent toujours des paiements à leurs investisseurs.
Le gouvernement, cependant, ne garantit pas Freddie Mac et Fannie Mae. S'ils font défaut, le gouvernement n'est pas obligé de venir à leur secours. Cependant, le gouvernement fédéral offre une garantie à Ginnie Mae. Contrairement aux deux autres agences, Ginnie Mae n'achète pas de MBS. Ainsi, il présente le risque le plus faible parmi les trois agences.
Le rôle de MBS dans la crise financière de 2008
Les titres adossés à des créances hypothécaires de faible qualité ont été parmi les facteurs qui ont conduit à la crise financière de 2008. Bien que le gouvernement fédéral ait réglementé les institutions financières qui ont créé les MBS, il n'y avait aucune loi régissant directement les MBS eux-mêmes.
L'absence de réglementation signifiait que les banques pouvaient obtenir leur argent immédiatement en vendant des prêts hypothécaires immédiatement après avoir accordé les prêts, mais les investisseurs dans MBS n'étaient essentiellement pas protégés du tout. Si les emprunteurs de prêts hypothécaires faisaient défaut, il n'y avait aucun moyen sûr d'indemniser les investisseurs MBS.
Le marché a attiré tous les types de prêteurs hypothécaires, y compris les institutions financières non bancaires. Les prêteurs traditionnels ont été contraints d'abaisser leurs normes de crédit pour concurrencer les entreprises de prêt immobilier.
Dans le même temps, le gouvernement américain faisait pression sur les établissements de crédit pour qu'ils accordent un financement hypothécaire aux emprunteurs à risque de crédit plus élevé. Cela a conduit à la création de montants massifs de prêts hypothécaires avec un risque de défaut élevé. De nombreux emprunteurs ont simplement contracté des hypothèques qu'ils ne pouvaient finalement pas se permettre.
Avec une offre régulière et une demande croissante de titres adossés à des créances hypothécaires, Freddie Mac et Fannie Mae ont soutenu énergiquement le marché en émettant de plus en plus de MBS. Les MBS créés étaient des investissements de moins en moins de qualité et à haut risque. Lorsque les emprunteurs hypothécaires ont commencé à manquer à leurs obligations, cela a conduit à un effet domino de l'effondrement des MBS qui a finalement effacé des milliards de dollars de l'économie américaine. Les effets de la crise des prêts hypothécaires à risque se sont propagés à d'autres pays du monde.
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