Qu'est-ce qu'un contrat de location simple?

Un contrat de location simple est un accord d'utilisation et d'exploitation d'un actif sans propriété. Actifs communs Actifs corporels Les actifs corporels sont des actifs de forme physique qui ont une valeur. Les exemples incluent les immobilisations corporelles. Les actifs corporels sont vus et ressentis et peuvent être détruits par un incendie, une catastrophe naturelle ou un accident. Les actifs incorporels, en revanche, n'ont pas de forme physique et consistent en des éléments tels que la propriété intellectuelle qui sont loués, y compris l'immobilier Immobilier L'immobilier est un bien immobilier composé de terrains et d'améliorations, qui comprennent des bâtiments, des agencements, des routes, des structures, et les systèmes d'utilité. Les droits de propriété donnent un titre de propriété sur le terrain, les améliorations et les ressources naturelles telles que les minéraux, les plantes, les animaux, l'eau, etc., les automobiles, les avions ou l'équipement lourd. En louant et en ne possédant pas,les contrats de location simple permettent aux entreprises de ne pas enregistrer un actif dans leur bilan. Trois états financiers Les trois états financiers sont le compte de résultat, le bilan et le tableau des flux de trésorerie. Ces trois déclarations de base sont complexes en les traitant comme des dépenses d'exploitation. Coûts fixes et variables Le coût est quelque chose qui peut être classé de plusieurs façons selon sa nature. L'une des méthodes les plus courantes est la classification selon les coûts fixes et les coûts variables. Les coûts fixes ne changent pas avec les augmentations / diminutions des unités de volume de production, tandis que les coûts variables sont uniquement dépendants.Ces trois déclarations de base sont complexes en les traitant comme des dépenses d'exploitation. Coûts fixes et variables Le coût est quelque chose qui peut être classé de plusieurs façons selon sa nature. L'une des méthodes les plus courantes est la classification selon les coûts fixes et les coûts variables. Les coûts fixes ne changent pas avec les augmentations / diminutions des unités de volume de production, tandis que les coûts variables sont uniquement dépendants.Ces trois déclarations de base sont complexes en les traitant comme des dépenses d'exploitation. Coûts fixes et variables Le coût est quelque chose qui peut être classé de plusieurs façons selon sa nature. L'une des méthodes les plus courantes est la classification selon les coûts fixes et les coûts variables. Les coûts fixes ne changent pas avec les augmentations / diminutions des unités de volume de production, tandis que les coûts variables sont uniquement dépendants.

Signe de bail d'exploitation

Location simple et location-acquisition

Un contrat de location simple est différent d'un contrat de location-acquisition et doit être traité selon des directives différentes. Dans le cadre d'un contrat de location simple, le preneur ne bénéficie d'aucun risque de propriété, mais ne peut prétendre à des avantages fiscaux.

Pour qu'un contrat de location soit considéré comme un contrat de location-acquisition, un contrat de location-acquisition vs un contrat de location-exploitation La différence entre un contrat de location-acquisition et un contrat de location-exploitation - Un contrat de location-acquisition (ou contrat de location-financement) est traité comme un actif dans le bilan d'une entreprise, tandis qu'un contrat de location-exploitation est une dépense cela reste hors bilan. Pensez à un contrat de location-acquisition comme à la possession d'une propriété et à un contrat de location simple comme à la location d'une propriété. , il doit répondre à l'un des critères suivants tels que définis par les PCGR:

  • La durée du contrat de location est supérieure ou égale à 75% de la durée d'utilité estimée de l'actif
  • La valeur actuelle des loyers est supérieure ou égale à 90% de la juste valeur de l'actif
  • La propriété du bien peut être transférée au preneur à la fin du bail
  • Le contrat de location contient une option d'achat à des conditions avantageuses permettant au locataire d'acheter l'équipement en dessous de la valeur marchande à la fin du contrat de location

De plus, selon les IFRS, un contrat de location peut remplir quelques critères supplémentaires pour être qualifié de contrat de location-acquisition:

  • Les actifs loués sont spécialisés au point que seul le preneur peut utiliser ces actifs sans que des modifications majeures y soient apportées

Dans le cadre d'un contrat de location-acquisition, le locataire est considéré comme un propriétaire et peut réclamer un amortissement. Dépenses d'amortissement Les dépenses d'amortissement sont utilisées pour réduire la valeur des installations, des immobilisations corporelles afin de correspondre à leur utilisation et à leur usure au fil du temps. La dotation aux amortissements est utilisée pour mieux refléter la dépense et la valeur d'un actif à long terme par rapport aux revenus qu'il génère. et les intérêts débiteurs Les intérêts débiteurs Les intérêts débiteurs proviennent d'une société qui finance par emprunt ou par crédit-bail. Les intérêts se trouvent dans le compte de résultat, mais peuvent également être calculés via le calendrier de la dette. L'annexe doit décrire toutes les principales dettes qu'une entreprise a sur son bilan et calculer les intérêts en multipliant le à des fins fiscales.L'actif loué et les paiements de location figurent au bilan Bilan Le bilan est l'un des trois états financiers fondamentaux. Ces déclarations sont essentielles à la fois à la modélisation financière et à la comptabilité. Le bilan affiche le total des actifs de la société et la manière dont ces actifs sont financés, soit par dette, soit par capitaux propres. Actif = passif + capitaux propres.

Capitaliser un contrat de location simple

Si un contrat de location ne répond à aucun des critères ci-dessus, il est considéré comme un contrat de location simple. Les actifs acquis dans le cadre de contrats de location simple n'ont pas à être déclarés au bilan. De même, les contrats de location simple ne doivent pas être déclarés en tant que passif. Responsabilité Un passif est une obligation financière d'une entreprise qui se traduit par des sacrifices futurs d'avantages économiques pour d'autres entités ou entreprises. Un passif peut être une alternative aux capitaux propres comme source de financement d'une entreprise. au bilan, car les y ne sont pas traités comme une dette. Le cabinet ne comptabilise aucune dépréciation pour les actifs acquis en location simple.

Cependant, si un contrat de location répond à l'un des critères ci-dessus, il est plutôt considéré comme un contrat de location-acquisition. Un contrat de location-acquisition est traité différemment d'un contrat de location simple. Au lieu d'être traité comme une charge d'exploitation, un contrat de location-acquisition est considéré comme une charge de financement. Par conséquent, nous devons ajuster les frais de location, les frais d'amortissement et les frais d'intérêts pour tenir compte de ce changement.

Cela aura un effet sur le résultat opérationnel Résultat opérationnel Le résultat opérationnel, également appelé résultat opérationnel ou Bénéfice avant intérêts et impôts (EBIT), est le montant des revenus restant après déduction des coûts opérationnels directs et indirects. Les intérêts débiteurs, les revenus d'intérêts et les autres sources de revenus non opérationnels ne sont pas pris en compte dans le calcul du bénéfice d'exploitation, qui augmentera toujours lorsque ces dépenses seront reclassées. Cependant, il n'aura aucun effet net sur le résultat net Résultat net Le bénéfice net est un poste clé, non seulement dans le compte de résultat, mais dans les trois états financiers de base. Bien qu'il soit obtenu par le biais du compte de résultat, le bénéfice net est également utilisé à la fois dans le bilan et dans le tableau des flux de trésorerie. , car le changement de nombre s'équilibrera.

Il existe deux méthodes pour capitaliser les contrats de location simple: la méthode d'ajustement complet et la méthode d'approximation.

# 1: La méthode d'ajustement complet

Étape 1: Collectez les données d'entrée

Trouvez les frais de location simple, le bénéfice d'exploitation, la dette déclarée, le coût de la dette et les frais d'intérêts déclarés.

Le coût de la dette peut être déterminé à l'aide de la notation des obligations de l'entreprise. Coût de la dette Le coût de la dette est le rendement qu'une entreprise fournit à ses créanciers et à ses créanciers. Le coût de la dette est utilisé dans les calculs du WACC pour l'analyse de valorisation. . S'il n'y a pas de notation obligataire existante, une notation obligataire «synthétique» peut être calculée en utilisant le ratio de couverture des intérêts de l'entreprise. En utilisant le ratio de couverture des intérêts, comparez-le à ce tableau créé par l'Université de New York, professeur Aswath Damodaran à la Stern Business School.

Les autres données d'entrée se trouvent dans les états financiers de la société. Trois états financiers Les trois états financiers sont le compte de résultat, le bilan et le tableau des flux de trésorerie. Ces trois états de base sont complexes ou les notes aux états financiers.

Contrat de location simple - Méthode d'ajustement complet Étape 1

Étape 2: Calculez la valeur actuelle des engagements de location simple

En capitalisant un contrat de location simple, un analyste financier traite essentiellement le contrat de location comme une dette. Le bail et l'actif acquis dans le cadre du bail apparaîtront au bilan. L'entreprise doit ajuster les frais d'amortissement pour tenir compte de l'actif et les frais d'intérêts pour tenir compte de la dette.

Pour ce faire, vous devez trouver la valeur de la dette des contrats de location simple. Déterminez la valeur actuelle des charges futures de location simple en actualisant les dépenses de chaque année par le coût de la dette. Le coût de la dette est utilisé dans les calculs du WACC pour l'analyse de valorisation. . La méthode de la rente peut être utilisée si les frais de location sont fournis et restent constants sur une période de plusieurs années (par exemple, les années 6 à 10).

Contrat de location simple - Méthode d'ajustement complet Étape 2

Étape 3: Calculez les frais d'amortissement, les intérêts imputés et les frais d'intérêts ajustés

Nous devons calculer l'amortissement et ajuster les frais d'intérêts. Pour calculer l'amortissement, nous utilisons la valeur de la dette des baux et utilisons la méthode d'amortissement linéaire Amortissement linéaire L'amortissement linéaire est la méthode la plus couramment utilisée et la plus simple pour répartir l'amortissement d'un actif. Avec la méthode linéaire, la charge d'amortissement annuelle est égale au coût de l'actif moins la valeur de récupération, divisé par la durée de vie utile (nombre d'années). Ce guide contient des exemples, des formules, des explications.

Pour ajuster les charges d'intérêts, nous partons d'une hypothèse simplificatrice: les charges de location simple sont égales à la somme des charges d'intérêts imputées et de l'amortissement. Avec cette hypothèse, nous pouvons utiliser notre nouvelle valeur d'amortissement pour trouver les intérêts débiteurs imputés sur un contrat de location simple. Prenez la différence entre la charge de location simple de l'année en cours et notre valeur d'amortissement calculée pour trouver l'intérêt imputé sur le contrat de location.

Enfin, ajoutez la charge d'intérêts imputée sur un contrat de location simple aux charges d'intérêts pour trouver les intérêts ajustés.

Location simple - Méthode d'ajustement complet Étape 3

Étape 4: Ajuster les données financières

Premièrement, nous devons ajuster le résultat opérationnel. Commencez par le guide EBIT du bénéfice d'exploitation déclaré (EBIT) EBIT signifie Bénéfice avant intérêts et impôts et constitue l'un des derniers sous-totaux du compte de résultat avant le résultat net. L'EBIT est également parfois appelé bénéfice d'exploitation et s'appelle ainsi parce qu'il est obtenu en déduisant toutes les dépenses d'exploitation (coûts de production et hors production) du chiffre d'affaires. . Ensuite, ajoutez la charge de location simple de l'année en cours et soustrayez la dépréciation de l'actif loué pour obtenir le bénéfice d'exploitation ajusté.

Location simple - Méthode d'ajustement complet Étape 4 - Bénéfice d'exploitation

Même si le bénéfice d'exploitation a changé, il ne devrait pas y avoir de changement dans le bénéfice net en raison de notre hypothèse simplificatrice. Voici les calculs illustrant ceci:

Location simple - Méthode d'ajustement complet Étape 4 - Bénéfice net

Enfin, pour ajuster la dette, prenez la valeur déclarée de la dette (valeur comptable de la dette) et ajoutez la valeur de la dette des baux.

Location simple - Méthode d'ajustement complet Étape 4 - Dette

# 2: La méthode d'approximation

Étape 1: Collectez les données d'entrée

Comme pour la méthode d'ajustement complet, nous devrons collecter les mêmes données d'entrée.

Étape 2: Calculez la valeur actuelle des engagements de location simple

La deuxième étape de la méthode d'approximation est également identique à la deuxième étape de la méthode d'ajustement complet. Nous devons calculer la valeur actuelle des engagements de location simple pour arriver à la valeur de la dette du bail.

Étape 3: Calculer les intérêts imputés, les frais d'intérêts ajustés et les frais d'amortissement

Contrairement à la méthode d'ajustement complet, la méthode d'approximation commence par le calcul de l'intérêt imputé. Ceci est plus simple car il n'y a pas besoin de s'inquiéter des méthodes d'amortissement Méthodes d'amortissement Les types les plus courants de méthodes d'amortissement comprennent l'amortissement linéaire, le double solde dégressif, les unités de production et la somme des années. Il existe différentes formules pour calculer la dépréciation d'un actif. La dotation aux amortissements est utilisée en comptabilité pour répartir le coût d'une immobilisation corporelle sur sa durée d'utilité. et des directives. Pour calculer les intérêts imputés sur le contrat de location simple, multipliez la valeur de la dette du contrat de location par le coût de la dette.

Nous pouvons utiliser cette valeur d'intérêt imputée pour ajuster les frais d'intérêts. Nous faisons cela en ajoutant les intérêts imputés aux frais d'intérêts.

Enfin, en utilisant notre hypothèse simplificatrice antérieure, prenez la différence entre les charges de location simple de l'année en cours et les intérêts imputés pour trouver les charges d'amortissement.

Location simple - Méthode d'approximation Étape 3

Étape 4: Ajuster les données financières

L'ajustement des données financières avec la méthode d'approximation est légèrement différent de la méthode d'ajustement complet. Commencez par ajuster le bénéfice d'exploitation. Prenez le bénéfice d'exploitation déclaré (EBIT) de l'année et ajoutez les intérêts imputés calculés sur un contrat de location simple pour obtenir le bénéfice d'exploitation ajusté.

Contrat de location simple - Méthode d'approximation Étape 4 - Résultat opérationnel

À l'instar de la méthode d'ajustement complet, bien que le bénéfice d'exploitation ait changé, le résultat net ne devrait pas l'être. Voici les calculs pour illustrer cet effet:

Location simple - Méthode d'approximation Étape 4 - Bénéfice net

Enfin, l'ajustement de la dette est identique à la méthode d'ajustement complet. Ajoutez la valeur de la dette des baux à la valeur de la dette déclarée.

Location simple - Méthode d'approximation Étape 4 - Dette

Impact sur l'évaluation

Il y a deux effets sur le flux de trésorerie disponible de l'entreprise (FCFF). lorsque nous traitons les charges de location simple comme des charges de financement en les capitalisant:

  1. Le FCFF augmentera parce que les intérêts débiteurs imputés sur les contrats de location-exploitation capitalisés sont réintégrés au résultat opérationnel (EBIT).
  2. Le FCFF diminuera si la valeur actuelle des baux augmente (et vice versa) en raison de la variation nette des dépenses en capital Dépenses en capital Les dépenses en capital désignent les fonds utilisés par une entreprise pour l'achat, l'amélioration ou l'entretien améliorer l'efficacité ou la capacité de l'entreprise. Les actifs à long terme sont généralement physiques et ont une durée de vie utile de plusieurs périodes comptables. . Cela se produit parce que nous devons traiter les contrats de location simple comme des dépenses en capital si nous les capitalisons.

En outre, le coût moyen pondéré du capital (WACC) WACC WACC est le coût moyen pondéré du capital d'une entreprise et représente son coût mixte du capital, y compris les fonds propres et la dette. La formule WACC est = (E / V x Re) + ((D / V x Rd) x (1-T)). Ce guide fournira un aperçu de ce qu'il est, pourquoi il est utilisé, comment le calculer, et fournit également un calculateur WACC téléchargeable qui diminuera à mesure que le taux d'endettement augmente, ce qui a un impact positif sur la valeur de l'entreprise. Il est important de noter que l'augmentation de la valeur de l'entreprise découle uniquement de la valeur de la dette et non de la valeur des capitaux propres. Si le taux d'endettement reste stable et que les contrats de location sont évalués à la juste valeur, le traitement des contrats de location simple comme de la dette devrait avoir un effet neutre sur la valeur des fonds propres.

Autres ressources

Nous espérons que vous avez apprécié la lecture de ce guide Finance sur les baux. Pour en savoir plus, consultez les ressources financières gratuites suivantes.

  • Classifications des baux Classifications des baux Les classifications des baux comprennent les contrats de location simple et les contrats de location-acquisition. Un bail est un type de transaction entreprise par une entreprise pour avoir le droit d'utiliser un actif. Dans un bail, la société paiera à l'autre partie une somme d'argent convenue, un peu comme le loyer, en échange de la capacité d'utiliser l'actif.
  • Comptabilité des baux Comptabilité des baux Guide de comptabilité des baux. Les contrats de location sont des contrats dans lesquels le propriétaire du bien / actif permet à une autre partie d'utiliser le bien / actif en échange d'argent ou d'autres actifs. Les deux types de contrats de location les plus courants en comptabilité sont l'exploitation et le financement (contrats de location-acquisition). Avantages, inconvénients et exemples
  • Location prépayée Location prépayée La location prépayée est utilisée pour structurer les immobilisations corporelles de telle sorte que le preneur ait la possibilité d'acheter l'actif après la durée du bail. La structure comprend généralement le remboursement anticipé d'un contrat de location pour l'utilisation d'actifs à long terme.
  • Projeter les éléments du bilan Projeter les postes du bilan La projection des postes du bilan implique l'analyse du fonds de roulement, des immobilisations corporelles, du capital-actions de la dette et du revenu net. Ce guide explique comment calculer

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