Dans l'immobilier, l'obsolescence fonctionnelle fait référence à la diminution de l'utilité d'une conception architecturale de sorte qu'il est presque impossible de la modifier pour l'adapter aux conceptions immobilières actuelles. À long terme, l'obsolescence fonctionnelle entraîne des pertes pour les investisseurs en raison du fait que les investissements immobiliers Revenu courant (investissements immobiliers) Le revenu courant est une stratégie d'investissement qui donne aux investisseurs une exposition à des paiements supérieurs à la moyenne. Les revenus actuels les plus courants sont financièrement intenses.
Lorsqu'une propriété devient obsolète, elle ne peut plus être utile au propriétaire ni à la communauté. Le rendre curable peut entraîner des coûts de démolition et des coûts d'élimination des débris, ce qui peut entraîner plus de pertes pour le propriétaire ou l'investisseur.
Résumé rapide
- L'obsolescence fonctionnelle fait référence à l'état lorsqu'un élément de conception dans l'immobilier perd sa demande car il est archaïque et que d'autres conceptions modernes ont pris le relais.
- L'obsolescence fonctionnelle n'est pas facilement corrigée car la conception obsolète ne peut être guérie facilement.
- Parmi les exemples concrets d'obsolescence fonctionnelle, citons les ponts dont la largeur des voies et des accotements est inadéquate et les routes qui ne peuvent pas répondre aux exigences de la circulation moderne.
Comprendre l'obsolescence fonctionnelle
Les investisseurs en situation d'obsolescence fonctionnelle peuvent considérer l'utilité à long terme du bien en question. Par exemple, une vieille maison de deux chambres dans une zone avec trois chambres modernes avec une salle de bain dans chaque pièce peut être considérée comme fonctionnellement obsolète.
Les appareils électroniques, tels que les smartphones, sont d'autres éléments très sujets à l'obsolescence fonctionnelle. L'industrie des smartphones est en constante évolution et les nouvelles conceptions deviennent rapidement obsolètes en raison d'incompatibilité et d'anciennes conceptions.
Cependant, parfois, il est possible de faire un retour de l'obsolescence fonctionnelle. Par exemple, les entreprises de l'industrie du meuble peuvent repenser leurs meubles pour se conformer aux dernières tendances et les présenter à la vente dans des designs modernes.
Types d'obsolescence fonctionnelle
Les deux principaux types d'obsolescence fonctionnelle sont:
1. Obsolescence curable
L'obsolescence curable peut être causée par un manque de luminaires spécifiques auxquels on peut remédier en achetant les luminaires requis, la présence d'un luminaire qui n'est plus important pour la propriété, ou le manque d'un ou de plusieurs luminaires auxquels on peut remédier en remplaçant l'article requis.
2. Obsolescence incurable
L'obsolescence fonctionnelle incurable est principalement causée par des facteurs externes sur lesquels le propriétaire n'a aucune influence. Les investisseurs peuvent empêcher l'apparition d'une telle obsolescence en effectuant des recherches appropriées sur les tendances et les conceptions les plus récentes de l'immobilier avant de s'engager dans l'investissement.
L'obsolescence incurable est un type d'obsolescence qu'il n'est pas possible de guérir financièrement. Cela se produit lorsqu'il est trop coûteux de résoudre le problème. Par exemple, un vieux bâtiment résidentiel dans une zone avec des maisons résidentielles modernes peut être considéré comme incurable parce qu'il nécessiterait de lourdes rénovations pour le rendre moderne et augmenter sa valeur de revente.
Le coût des rénovations sera nettement plus élevé que le montant qu'il rapportera lors de la vente. En général, l'obsolescence fonctionnelle peut être prévue dans les étapes initiales de l'analyse et de l'évaluation q d'un bien immobilier avant l'acquisition.
L'impact de l'obsolescence fonctionnelle sur les propriétés
L'obsolescence fonctionnelle conduit à une baisse de la valorisation d'un bien immobilier lors d'une évaluation Évaluation Une évaluation est essentiellement un moyen de mener une analyse ou une évaluation impartiale d'un actif, d'une entreprise ou d'une organisation, ou d'évaluer une performance par rapport à un ensemble donné de normes ou Critères. Effectuée par un évaluateur qualifié, une évaluation est généralement effectuée chaque fois qu'une propriété ou un actif doit être vendu et que sa valeur doit être déterminée. L'immobilier est très sujet à l'obsolescence fonctionnelle car l'industrie est dynamique et la demande de maisons modernes est à l'origine de ce dynamisme.
Par exemple, une vieille maison située dans un quartier animé avec des bungalows modernes à étages est fonctionnellement obsolète. La maison peut ne présenter aucun défaut, mais le marché à un moment donné n'exige pas de telles normes. Cependant, une telle maison peut être rénovée pour se rapprocher des normes de son environnement.
Les pires effets pour l'immobilier en raison de l'obsolescence fonctionnelle sont les pertes encourues et la difficulté à transformer le bien en une structure conventionnellement moderne pour répondre aux normes actuelles.
Facteurs externes qui affectent l'obsolescence fonctionnelle
Certains facteurs affectent l'obsolescence fonctionnelle et que les investisseurs peuvent influencer à leur avantage. Ces facteurs sont curables et ne sont pas désavantageux pour l'évaluation des biens immobiliers. Guérir une telle obsolescence peut être aussi simple que de réparer, repeindre ou même installer des installations modernes manquantes pour rendre la propriété moderne et à jour.
Cependant, il existe des effets externes incurables qui ne peuvent pas être influencés par les investisseurs immobiliers. L'obsolescence externe et incurable entraîne une forte baisse de la valorisation d'un bien immobilier lors de sa valorisation. Les exemples suivants de facteurs d'obsolescence incurables externes sont les suivants:
1. Routes très fréquentées
Une propriété peut être située à proximité d'une route qui peut devenir très fréquentée à long terme. Les propriétés résidentielles et commerciales à proximité de routes très fréquentées ont tendance à être moins attrayantes et perdent donc rapidement de la valeur. Les routes très fréquentées soumettent les habitants à la pollution sonore et au trafic sans fin, ce qui réduit la demande sur le marché immobilier.
Les unités résidentielles situées à proximité d'établissements commerciaux tels que les boîtes de nuit et les restaurants peuvent être affectées par la pollution sonore des commerces, entraînant une obsolescence fonctionnelle partielle.
2. Construction de décharges
De plus, la construction de décharges à proximité de locaux résidentiels ou commerciaux provoque une pollution sonore et olfactive qui rend ces biens moins demandés. Les revenus de ces propriétés peuvent diminuer considérablement, les locataires étant vacants dans des zones plus conviviales.
3. Construction de logements sociaux
Un autre exemple peut être la construction d'appartements à faible revenu dans un quartier haut de gamme. Un quartier aisé dégoûte les immeubles de grande hauteur, car la plupart d'entre eux construisent de luxueuses demeures de deux étages. De tels appartements peuvent décourager les acheteurs d'investissements résidentiels, réduisant ainsi la valeur de ces biens immobiliers.
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