Ce guide décrira les fondements de la modélisation financière de l'immobilier et les concepts clés dont vous avez besoin pour commencer à construire vos propres modèles de projets de développement.
Pour commencer, nous commencerons par définir certains des termes clés que vous devrez connaître avant de créer votre modèle.
Termes et définitions de l'immobilier
LTV - «prêt à la valeur» - le montant du financement par emprunt qu'un prêteur fournira en pourcentage de la valeur marchande (par exemple, 80%)
LTC - «prêt au coût» - le montant du financement par emprunt qu'un prêteur fournira en pourcentage du coût d'un développement (par exemple, 70%)
NOI - «résultat opérationnel net» - revenus locatifs bruts diminués des charges d'exploitation (impôts fonciers, assurances, réparations et entretien, dépenses d'investissement, etc.)
Taux plafond - bénéfice net d'exploitation divisé par la valeur de la propriété, exprimé en pourcentage (p. Ex. 4,5%)
Période d'amortissement - le nombre de mois / années sur lesquels les remboursements du principal d'un prêt sont étalés. Durée totale du remboursement de votre prêt hypothécaire (p. Ex. 30 ans).
Structures et coentreprises (JV)
La plupart des développements sont structurés comme une coentreprise entre les commandités (GP) et les commanditaires (LP).
Points clés sur les généralistes:
- Responsable de toutes les décisions de gestion
- Obligation fiduciaire d'agir au profit des commanditaires
- Entièrement responsable de ses actes
- Peut avoir des garanties comme garantie d'emprunt
Points clés sur les LP:
- Limité fait référence à la «responsabilité limitée»
- Avoir la priorité sur la liquidation, devant les généralistes
- Fournir des capitaux pour financer le projet de développement
- N'ont aucun contrôle sur la gestion du fonds / projet
Section des hypothèses du modèle financier
Comme indiqué dans le cours de modélisation financière immobilière de Finance, les principales hypothèses qui seront introduites dans le modèle comprennent:
- Programme
- Statistiques de la propriété
- Coûts de développement
- Achat et vente
Ceux-ci sont discutés en détail dans notre cours actuel.
Modèle de flux de trésorerie de développement
Pour poser les bases de la modélisation financière de l'immobilier, il est important de couvrir les sections clés qui seront construites en fonction des hypothèses du projet.
Les sections clés du modèle de développement comprennent:
- Absorption (calendrier et rythme des ventes)
- Revenu
- Commissions
- garantie
- Acquisition de terrain (coût en capital)
- Coûts de pré-construction
- Les coûts de construction
- Financement et frais d'intérêts
- Flux de trésorerie disponible à effet de levier
Sortie et Pro Forma
Une fois le modèle construit, il est important de créer un document de synthèse d'une page ou Pro Forma qui peut être partagé avec les banquiers, les investisseurs, les partenaires et toute autre personne ayant besoin d'analyser la transaction.
Cette sortie pro forma doit inclure les informations suivantes:
- Statistiques de la propriété
- Calendrier - résumé des dates clés
- Hypothèses de financement
- Hypothèses de vente ($ total / par unité / par SF)
- Budget ($ total / par unité / par SF)
- Retours (IRR)
- Retour sur coût
- Retour aux ventes
- Analyse de sensibilité
Exemple de modèle financier immobilier
Voici un exemple de la sortie d'une page de notre cours de modélisation financière immobilière. Comme vous pouvez le voir, il affiche clairement toutes les informations énumérées ci-dessus et permet à quelqu'un d'évaluer facilement la transaction.
Voici un exemple du fonctionnement interne réel du modèle, où vous pouvez voir l'absorption par mois pour le projet de développement, qui s'accumule en revenus et, finalement, en flux de trésorerie.
Ces fondements de la modélisation financière de l'immobilier sont abordés avec beaucoup plus de détails dans notre cours en ligne.
Exemple de taux plafond et de résultat opérationnel net (NOI)
Le résultat net d'exploitation, qui est égal aux revenus locatifs bruts moins les dépenses d'exploitation (impôts fonciers, assurances, réparations et entretien, dépenses en capital) est le principal objectif de rentabilité ou de flux de trésorerie. Ces articles vous apprendront les meilleures pratiques en matière d'évaluation d'entreprise et comment évaluer une entreprise en utilisant une analyse d'entreprise comparable, une modélisation des flux de trésorerie actualisés (DCF) et des transactions précédentes, telles qu'utilisées dans la banque d'investissement, la recherche sur les actions, mesure utilisée pour évaluer les transactions de développement immobilier.
Le taux plafond, qui est égal au résultat opérationnel net divisé par la valeur du bien, est exprimé en pourcentage et utilisé pour valoriser les biens immobiliers. Plus le taux de capitalisation est bas, plus un bien immobilier est valorisé, et plus le taux de capitalisation est élevé, moins le bien immobilier est évalué. Le prix et le taux plafond évoluent dans des directions inverses l'un par rapport à l'autre, tout comme une obligation. Apprenez-en plus dans notre cours de mathématiques financières.
Cours de modélisation financière
La meilleure façon d'apprendre est de faire, et le cours de modélisation financière immobilière de Finance vous donne les instructions étape par étape dont vous avez besoin pour construire vous-même des modèles financiers. Il est livré avec un modèle vierge et une version complète, de sorte que vous pouvez facilement créer un modèle par vous-même, ou simplement passer directement à la version terminée. L'instruction vidéo de haute qualité vous guidera à chaque étape du processus pendant que vous travaillez à travers une étude de cas pour un projet de développement immobilier de maison de ville.
Ressources supplémentaires
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