Qu'est-ce que le taux de capitalisation (taux plafond)?

Le taux de capitalisation (ou taux de capitalisation en abrégé) est couramment utilisé dans l'immobilier Immobilier L'immobilier est un bien immobilier qui se compose de terrains et d'améliorations, qui comprennent des bâtiments, des agencements, des routes, des structures et des systèmes de services publics. Les droits de propriété donnent un titre de propriété sur le terrain, les améliorations et les ressources naturelles telles que les minéraux, les plantes, les animaux, l'eau, etc. et se réfèrent au taux de rendement d'une propriété basé sur le bénéfice net d'exploitation (NOI) que la propriété génère. En d'autres termes, le taux de capitalisation est une mesure de rendement utilisée pour déterminer le retour potentiel sur investissement Le retour sur investissement (ROI) Le retour sur investissement (ROI) est une mesure de performance utilisée pour évaluer le rendement d'un investissement ou comparer l'efficacité de différents investissements. . ou remboursement du capital.

Pour en savoir plus, consultez le cours de modélisation immobilière de Finance.

Concept de taux plafond (taux de capitalisation)

Formule de taux plafond

La formule du taux plafond est égale au bénéfice net d'exploitation (NOI) divisé par la valeur marchande actuelle de l'actif.

Taux de capitalisation (formule du taux de capitalisation)

Où:

  • Le bénéfice net d'exploitation est le revenu annuel Revenu annuel Le revenu annuel est la valeur totale des revenus gagnés au cours d'un exercice. Le revenu annuel brut fait référence à tous les gains avant toute déduction, et le revenu annuel net fait référence au montant qui reste après toutes les déductions. Le concept s'applique à la fois aux particuliers et aux entreprises générés par la propriété après avoir déduit toutes les dépenses engagées dans les opérations, y compris la gestion de la propriété et le paiement des impôts.
  • La valeur marchande actuelle de l'actif est la valeur d'un actif. Immobilisations corporelles Les immobilisations corporelles sont des actifs de forme physique et qui ont une valeur. Les exemples incluent les immobilisations corporelles. Les actifs corporels sont vus et ressentis et peuvent être détruits par un incendie, une catastrophe naturelle ou un accident. Les actifs incorporels, en revanche, n'ont pas de forme physique et consistent en des éléments tels que la propriété intellectuelle sur le marché.

Importance du taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est utilisé pour comparer différentes opportunités d'investissement. Par exemple, si toutes choses égales par ailleurs, une propriété avec un taux de capitalisation de 10% par rapport à 3% d'une autre propriété, un investisseur est plus susceptible de se concentrer sur la propriété avec un taux de capitalisation de 10%.

Le taux indique également le temps nécessaire pour récupérer un investissement dans une propriété. Par exemple, si une propriété est plafonnée à 10%, il faudra 10 ans à l'investisseur pour récupérer son investissement (dit «entièrement capitalisé»).

Bien qu'il s'agisse d'une mesure importante pour comparer les opportunités d'investissement, les investisseurs ne devraient jamais baser un achat sur le seul taux de capitalisation d'une propriété. Il est utile de noter que différents taux de capitalisation représentent différents niveaux de risque - un taux de capitalisation faible implique un risque plus faible tandis qu'un taux de capitalisation élevé implique un risque plus élevé. Par conséquent, il n'y a pas de taux plafond «optimal» - cela dépend de la préférence de risque de l'investisseur.

Par exemple, considérons deux propriétés situées dans des emplacements géographiques différents - l'une se trouve dans une région suburbaine très convoitée tandis que l'autre se trouve dans une partie délabrée de la ville. La propriété dans la région suburbaine très convoitée afficherait un plafond inférieur grâce à la valeur marchande élevée de l'actif. Au contraire, la propriété située dans la partie délabrée de la ville aurait un plafond plus élevé, reflétée par la valeur marchande inférieure de cet actif.

Exemple de taux plafond

John est un investisseur qui cherche à acheter un immeuble de placement. Après avoir suivi des cours sur l'immobilier, il se souvient que le taux de capitalisation est une mesure efficace dans l'évaluation des biens immobiliers. John identifie trois propriétés avec leurs dépenses, revenus annuels et valeurs marchandes respectifs:

Exemple de taux plafond

Tableau des taux de capitalisation

Après avoir effectué les calculs pour les propriétés ci-dessus, John se rend compte que la propriété C renvoie le taux de plafond le plus élevé.

Dans un monde simple, John peut baser son achat uniquement sur le taux. Cependant, ce n'est qu'une des nombreuses mesures qui peuvent être utilisées pour évaluer le rendement des biens immobiliers commerciaux. Bien que le taux plafond donne une bonne idée du retour sur investissement théorique d'une propriété, il doit être utilisé en conjonction avec d'autres paramètres tels que le multiplicateur du loyer brut, entre autres. Par conséquent, d'autres paramètres doivent être utilisés en conjonction avec le taux de capitalisation pour évaluer l'attractivité d'une opportunité immobilière.

Cours de modélisation immobilière

Si vous voulez tout savoir sur la façon de calculer le résultat opérationnel net, les taux de capitalisation et même comment construire un modèle financier pour un projet de développement, consultez le cours de modélisation financière immobilière de Finance. Le programme vous apprendra comment créer un modèle dans Excel à partir de zéro.

Exemple de taux plafond et de NOI

Résumé du taux plafond

  • Le taux de capitalisation est une mesure de rentabilité utilisée pour déterminer le retour sur investissement d'un bien immobilier.
  • La formule du taux de capitalisation est calculée comme le résultat net d'exploitation divisé par la valeur marchande actuelle de l'actif.
  • Le taux de capitalisation peut être utilisé pour déterminer le degré de risque d'une opportunité d'investissement - un taux de capitalisation élevé implique un risque plus faible tandis qu'un taux de capitalisation faible implique un risque plus élevé.
  • Le taux de capitalisation doit être utilisé en conjonction avec d'autres paramètres et les investisseurs ne doivent jamais fonder un achat sur le seul taux de capitalisation d'une propriété.

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