Qu'est-ce que le financement de projets immobiliers?

Le financement de projet est le financement à long terme d'un investissement en capital indépendant, qui sont des projets avec des flux de trésorerie État des flux de trésorerie L'état des flux de trésorerie (également appelé tableau des flux de trésorerie) est l'un des trois états financiers clés qui présentent générés et dépensés pendant une période de temps spécifique (par exemple, un mois, un trimestre ou une année). Le tableau des flux de trésorerie sert de pont entre le compte de résultat et le bilan et les actifs. Immobilisations corporelles Les immobilisations corporelles sont des actifs de forme physique et qui détiennent une valeur. Les exemples incluent les immobilisations corporelles. Les actifs corporels sont vus et ressentis et peuvent être détruits par un incendie, une catastrophe naturelle ou un accident. Les actifs incorporels, en revanche, n'ont pas de forme physique et consistent en des éléments tels que la propriété intellectuelle qui peuvent être clairement identifiés.Le financement de projets immobiliers en est un exemple classique. D'autres exemples de financement de projets comprennent l'exploitation minière, le pétrole et le gaz, et les bâtiments et constructions.

Les flux de trésorerie liés au financement de projets immobiliers doivent être suffisants pour couvrir les dépenses d'exploitation et financer les besoins de remboursement du financement. En règle générale, le financement est composé de dette senior et subordonnée. Pour comprendre la dette senior et subordonnée, il faut d'abord revoir la pile de fonds propres. La pile de capital classe la priorité des différentes sources de financement. La dette senior et subordonnée fait référence à leur rang dans la pile de capital d'une entreprise. En cas de liquidation, la dette senior est payée en premier et les fonds propres adaptés à la durée de vie de l'actif.

Financement de projets immobiliers vs finance d'entreprise

Lorsqu'une société par actions Société Une société est une personne morale créée par des particuliers, des actionnaires ou des actionnaires, dans le but de réaliser des activités lucratives. Les sociétés sont autorisées à conclure des contrats, à intenter des poursuites et à être poursuivies en justice, à posséder des actifs, à verser des impôts fédéraux et d'État et à emprunter de l'argent auprès d'institutions financières. prend un nouvel investissement, il peut utiliser les flux de trésorerie provenant d'autres activités d'exploitation pour financer le nouveau projet. Il peut également utiliser sa solvabilité générale pour emprunter de l'argent et financer le projet. La société peut également émettre des actions avec un horizon temporel indéfini. Dans le financement de projets immobiliers, les fonds propres utilisés pour financer le projet sont généralement remboursés à la fin d'un horizon temporel spécifique.

Pile de capital dans le financement de projets immobiliers

Lorsqu'il s'agit de financer le financement de projets immobiliers, la pile de capitaux comprend plusieurs considérations, comme suit:

• Utilise des prêts à la construction pour le financement
• Sécurité et priorité pour divers prêteurs dans la pile de capitaux
• Terme qui correspond au temps nécessaire pour développer et vendre le projet
• Arbitrages entre taux d'intérêt fixe et taux variable
• Tarification autour de l'équité

La pile de capitaux, qui comprend tous les différents types de financement pouvant être utilisés, comprend généralement les éléments suivants:

• Dette senior
• Dette subordonnée
• Équité

La dette senior est le capital le plus sécurisé, tandis que les capitaux propres sont le plus risqué des trois.

Termes et définitions du secteur du financement de projets immobiliers

Pour construire un modèle financier, nous devons comprendre les termes et définitions importants fréquemment utilisés dans le financement de projets immobiliers:

• Loan to value (LTV) : Le montant du financement par emprunt qu'un prêteur fournira en pourcentage de la valeur marchande de l'immobilier.

• Prêt au coût (LTC) : Le montant du financement par emprunt qu'un prêteur fournira en pourcentage du coût d'un développement.

• Résultat net d'exploitation (NOI) : Revenus locatifs bruts diminués des charges d'exploitation (impôts fonciers, assurances, entretien, etc.).

• Taux plafond : NOI divisé par la valeur de la propriété, exprimée en pourcentage.

• Période d'amortissement : le nombre de périodes (mois ou années) que prennent les remboursements du principal d'un prêt.

• Durée : La durée pendant laquelle le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire est convenu.

• Partenaire général (GP) : propriétaire d'une société de personnes à responsabilité illimitée - généralement un gestionnaire qui participe activement aux opérations.

• Partenaire limité (LP) : un investisseur passif qui a des capacités limitées, en fonction du montant qu'il a investi dans le projet.

• Prêt foncier : Financement utilisé pour acquérir un terrain sans NOI. La valeur à long terme sera bien inférieure à celle d'une propriété productrice de revenus.

• Ratio de surface au sol (FSR) : Utilisé pour déterminer la taille d'un bâtiment et contrôler la densité de développement sur une parcelle de terrain.

• Surface brute du bâtiment (GBA) : somme de tous les espaces du bâtiment d'un mur à l'autre.

• Surface locative brute (GLA) : La somme de tous les espaces habitables clos.

• Superficie brute du site : mesures bidimensionnelles d'un site, basées sur ses limites de propriété .

• Déductions : Une partie de la superficie brute du site sur laquelle il est impossible de construire, comme les zones d'accès public, les routes, les voies, etc.

• Superficie nette du site : La superficie brute du site, moins les déductions.

• Max GBA : La superficie brute du bâtiment, calculée sur la base du FSR.

• Construction GBA : La superficie brute du bâtiment, basée sur les plans de construction.

• Superficie vendable : La superficie brute du bâtiment basée sur la construction, moins tous les espaces communs ou autres zones non vendables.

Financement de projets immobiliers - Calendrier de développement

Comprendre le processus de développement et le calendrier nous aide à obtenir une carte claire lors de la construction d'un modèle de financement de projet immobilier. Il y a plusieurs étapes dans un projet de développement immobilier:

Différents types de financement sont utilisés à chaque étape du cycle de vie du financement de projets immobiliers. Par exemple, une entreprise peut utiliser des capitaux propres pour financer la conclusion de contrats. En effet, le risque est élevé dans les premiers stades d'un projet et, par conséquent, il peut être difficile d'obtenir des prêts bancaires. Dans les étapes ultérieures, telles que le rezonage et le pré-développement, les projets sont généralement financés à la fois par des prêts et des fonds propres.

Financement de projets immobiliers - Modèle financier et évaluation

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