Le P / AFFO est calculé en ajoutant le P / FFO à toute augmentation de loyer et en soustrayant les dépenses en capital et les coûts d'entretien courant. Le P / AFFO est une mesure de la performance financière d'un REIT (Real Estate Investment Trust) Real Estate Investment Trust (REIT) Un Real Estate Investment Trust (REIT) est un fonds d'investissement ou un titre qui investit dans des propriétés immobilières génératrices de revenus . Le fonds est géré et détenu par une société d'actionnaires qui apportent de l'argent pour investir dans des propriétés commerciales, telles que des immeubles de bureaux et d'appartements, des entrepôts, des hôpitaux, des centres commerciaux, des logements étudiants, des hôtels. Il est égal au P / FFO ajusté pour tenir compte des dépenses en immobilisations et des coûts d'entretien régulier, ce qui en fait un outil d'évaluation des FPI plus précis que le P / FFO.
C'est également un prédicteur plus précis des dividendes qu'une entreprise paiera à l'avenir, et il peut aider les investisseurs potentiels à prendre une décision sur l'opportunité d'acheter ou non des actions de l'entreprise. Le P / AFFO est également connu sous le nom de fonds disponibles pour distribution.
Résumé rapide
- P / AFFO est une version ajustée des fonds provenant des opérations (FFO), qui prend en compte les dépenses en capital d'une entreprise.
- La métrique P / AFFO n'est pas normalisée, ce qui rend impossible de comparer une FPI de l'autre puisqu'il n'y a pas de procédures standard pour le P / AFFO entre les sociétés.
- Le P / AFFO prend en compte les dépenses en capital du portefeuille, telles que l'augmentation du loyer, la repeinture des locaux et le remplacement du toit.
Comment calculer P / AFFO
Le calcul du P / AFFO nécessite que nous déterminions d'abord le P / FFO P / FFO Le P / FFO, ou Price to Funds From Operations, peut être décrit comme un moyen fiable et moderne de déterminer la valeur d'un REIT. La métrique P / FFO est calculée, puis déduit les autres formes de dépenses du P / FFO pour obtenir le P / AFFO. Le P / FFO est utilisé pour évaluer les flux de trésorerie des investissements immobiliers. Il est calculé en obtenant d'abord le bénéfice net de l'entreprise, puis en ajoutant les frais d'amortissement et d'amortissement au cours de la période. La dépréciation est rajoutée à l'équation car les propriétés immobilières prennent de la valeur et la déduction de la dépréciation fausserait la valeur d'une propriété.
Le P / AFFO est obtenu en prenant la valeur P / FFO puis en déduisant les dépenses en capital Dépenses en capital Les dépenses en capital se réfèrent aux fonds qui sont utilisés par une entreprise pour l'achat, l'amélioration ou l'entretien d'actifs à long terme afin d'améliorer l'efficacité ou la capacité de la compagnie. Les actifs à long terme sont généralement physiques et ont une durée de vie utile de plusieurs périodes comptables. comme les frais d'entretien et les gains en capital sur la vente de la propriété. Les plus-values sur la vente de la propriété sont déduites car il s'agit d'un événement ponctuel et n'entraîne aucun effet à long terme sur la propriété.
Ratio de paiement P / AFFO
Le ratio P / AFFO mesure la capacité d'une FPI à verser des dividendes aux actionnaires à long terme. Le ratio de distribution est calculé en prenant le taux de dividende annuel d'une FPI et en le divisant par le P / AFFO estimé par action. Il permet d'évaluer les flux de trésorerie liés à l'exploitation du FPI après avoir pris en compte les dépenses en immobilisations et les autres frais d'entretien courant.
Si un ratio calculé est supérieur à 100%, cela signifie que les dividendes de cette FPI sont plus élevés que les revenus projetés pour les opérations futures. Par conséquent, le FPI peut être obligé de verser des dividendes sur sa réserve de trésorerie. Cependant, un tel scénario n'est pas alarmant s'il prévaut à court terme. Elle peut cependant être alarmante si elle s'étend sur le long terme, ce qui ne sera pas viable pour l'entreprise et exigera une action rapide pour l'ajustement du paiement des dividendes Politique de dividende La politique de dividende d'une entreprise dicte le montant des dividendes versés par la société à ses actionnaires et la fréquence à laquelle les dividendes sont payés.
P / AFFO contre P / FFO
Le P / AFFO est plus préféré que le P / FFO lors de la mesure du rendement du FPI, car le premier déduit en détail les dépenses engagées par l'entreprise, y compris les dépenses en immobilisations et les coûts d'entretien courant. Le P / FFO ne considère que les coûts d'amortissement, tout en excluant les autres coûts importants qui affectent la valeur d'une entreprise.
Un autre point de discorde entre les deux mesures est que le P / FFO est plus standardisé que le P / AFFO pour la plupart des entreprises. Il existe des lignes directrices que les entreprises peuvent utiliser pour calculer le P / FFO, mais il n'existe pas de méthode standard pour calculer le P / AFFO.
Cela signifie que chaque entreprise peut utiliser sa méthode préférée pour déterminer son P / AFFO; les valeurs obtenues par les entreprises peuvent ne pas être comparables à d'autres valeurs de l'industrie. La comparaison est un aspect important dans le secteur immobilier car elle permet aux experts de déterminer les performances des différentes entreprises.
Dette (ratio de levier)
Pour une croissance régulière du P / AFFO par action et une augmentation des dividendes payables aux actionnaires, les entreprises sont tenues de maintenir des coûts du capital inférieurs aux rendements en espèces. La dette est un aspect clé pour la plupart des entreprises puisqu'elles peuvent s'endetter pour booster leur croissance ou couvrir un déficit dans le financement de leurs opérations. Cependant, le coût de la dette varie et les entreprises devraient obtenir les dettes les moins chères, flexibles et avec des conditions de remboursement gérables.
Les entreprises utilisent des ratios de levier pour évaluer le risque associé à une offre de dette donnée. Le ratio est également utilisé par les bureaux de notation de crédit pour évaluer la viabilité des FPI en termes de crédit. Les créanciers utilisent les données obtenues par les agences de notation pour prouver la solvabilité. La solvabilité. La solvabilité, en termes simples, est à quel point un crédit est «digne» ou méritant. Si un prêteur est convaincu que l'emprunteur honorera sa dette en temps opportun, l'emprunteur est réputé solvable. d'une entreprise emprunteuse.
Les données précisent les flux de trésorerie et la capacité d'une FPI à rembourser confortablement la dette et si elle a d'autres dettes impayées auprès d'autres créanciers. La cote de crédit d'une entreprise est essentielle à sa solvabilité, car les créanciers consultent ces registres pour évaluer la capacité de remboursement et le risque de défaut. Les faibles taux de crédit limitent donc les opportunités de croissance d'une entreprise.
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