Une société d'exploitation immobilière (REOC) est une société qui possède et exploite des biens immobiliers, et ses actions sont négociées sur les marchés boursiers publics, tels que la Bourse de New York (NYSE) La Bourse de New York (NYSE) La Bourse de New York (NYSE) est la plus grande bourse de valeurs au monde, hébergeant 82% du S&P 500, ainsi que 70 des plus grandes sociétés du monde. C'est une société cotée en bourse qui fournit une plate-forme d'achat et de vente et NASDAQ. Contrairement aux fiducies de placement immobilier (FPI), les REOC sont autorisés à réinvestir la majorité de leurs bénéfices dans les projets nouveaux et existants.
D'un autre côté, les FPI sont tenues de redistribuer une plus grande proportion de leurs bénéfices aux investisseurs. Les REOC fonctionnent comme des entreprises à but lucratif soumises à l'impôt sur les sociétés standard comme les autres entreprises.
Fonctionnement d'un REOC
Une société d'exploitation immobilière possède et exploite différents types de projets immobiliers commerciaux. Ils financent également des projets immobiliers, qu'ils vendent sous forme de maisons, de bureaux, d'hôtels et de grands magasins. Les REOC peuvent également conserver le droit d'exploiter et de gérer ces propriétés.
Par exemple, après avoir vendu des unités individuelles d'un immeuble d'entreprise en tant que bureaux, l'entreprise peut conserver le droit de gérer des espaces communs, tels que le service des halls, l'aire de stationnement, les couloirs, l'électricité, etc. Les REOC peuvent également acheter des bâtiments établis dans le but d'améliorer leur conception pour augmenter leur valeur et les vendre plus tard à un prix plus élevé. Essentiellement, les REOC sont plus flexibles en termes d'investissements qu'ils peuvent poursuivre par rapport aux REIT Fiducie de placement immobilier (REIT) Une fiducie de placement immobilier (REIT) est un fonds d'investissement ou un titre qui investit dans des propriétés immobilières génératrices de revenus. Le fonds est géré et détenu par une société d'actionnaires qui apportent de l'argent pour investir dans des propriétés commerciales, telles que des immeubles de bureaux et d'appartements, des entrepôts, des hôpitaux, des centres commerciaux, des logements étudiants,hôtels puisqu'ils ne sont pas limités dans le type d'investissements qu'ils peuvent faire.
De plus, les REOC sont confrontés à des contraintes réglementaires plus clémentes, ce qui leur donne plus de flexibilité quant à la manière dont ils investissent leurs revenus et aux projets qu'ils peuvent entreprendre. Le cadre réglementaire clément signifie également qu'elles ne bénéficient pas de la baisse des taux d'imposition des sociétés dont bénéficient d'autres sociétés immobilières, telles que les REIT. En outre, ils ne sont pas exemptés des lois fiscales fédérales au niveau de l'entité.
Fiducie de placement immobilier vs société d'exploitation immobilière
Bien que les FPI et les REOC exercent leurs activités dans le secteur immobilier, leurs fonctions et opérations courantes varient. Voici les différences entre les deux types de sociétés:
1. Types d'investissements
Les FPI sont majoritaires dans le secteur immobilier et représentent environ 85% de toutes les sociétés immobilières publiques. La stratégie opérationnelle de base des FPI consiste à générer des flux de trésorerie pour les actionnaires en louant et en louant les propriétés sous leur gestion. Certaines des propriétés dans lesquelles les FPI investissent comprennent les centres commerciaux, les appartements, les entrepôts, les immeubles de bureaux et les hôtels.
Les FPI sont tenues de verser la majorité de leurs revenus nets (au moins 90%) à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Dividende Un dividende est une part des bénéfices et des bénéfices non répartis qu'une société verse à ses actionnaires. Lorsqu'une entreprise génère un profit et accumule des bénéfices non répartis, ces bénéfices peuvent être soit réinvestis dans l'entreprise, soit versés aux actionnaires sous forme de dividende. , tandis que la partie restante peut être réinvestie dans des propriétés immobilières. Le modèle d'investissement des REIT leur permet de réaliser d'énormes revenus en peu de temps.
Les REOC, quant à eux, suivent un style d'investissement différent qui leur permet de faire des investissements à long terme. L'une des façons dont les REOC gagnent de l'argent est de financer de nouvelles constructions immobilières et de les vendre à des investisseurs dans un but lucratif. Les REOC achètent également des propriétés établies dans le but de les rénover en utilisant les dernières normes de construction et de les vendre à profit.
Outre l'achat et le financement de constructions, les REOC peuvent également être nommés en tant que gestionnaires immobiliers pour superviser une chaîne de propriétés et percevoir des frais de gestion mensuels comme convenu avec les propriétaires. Les revenus gagnés sont principalement réinvestis dans des projets actuels et nouveaux qui leur permettent de développer leur portefeuille de propriétés à un rythme rapide.
2. Attentes des investisseurs
Lorsqu'ils investissent leur argent dans des sociétés immobilières, les investisseurs adhèrent à différents objectifs et attentes. Les investisseurs dans les FPI recherchent souvent des flux de trésorerie passifs constants à la fin de chaque mois, trimestre ou exercice Exercice (FY) Un exercice (FY) est une période de 12 mois ou 52 semaines utilisée par les gouvernements et les entreprises pour à des fins comptables pour la formulation des rapports financiers annuels. Un exercice financier (FY) ne suit pas nécessairement l'année civile. Il peut s'agir d'une période du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010., selon le type de leurs placements. Les investisseurs à la recherche de rendements constants sur leurs placements sont plus attirés par les FPI que par les REOC puisque les premiers sont tenus par la loi de distribuer la majorité de leurs bénéfices aux actionnaires.
Les investisseurs qui choisissent d'investir dans des REOC sont plus intéressés par les gains en capital, où ils obtiennent un rendement plus élevé pour un actif qu'ils ne l'avaient payé initialement. Cela signifie que les investisseurs seront plus intéressés à obtenir des évaluations favorables sur leurs biens immobiliers, un meilleur rendement des capitaux propres ou un meilleur rendement de leur investissement initial dans l'entreprise. Les investisseurs qui investissent des capitaux liquides dans l'entreprise sont plus intéressés à connaître le type d'investissement dans lequel l'entreprise investit et les rendements qu'ils espèrent obtenir à l'avenir.
Lois fiscales
Les FPI bénéficient d'un statut fiscal spécial en vertu des lois fiscales américaines qui les exonèrent de l'impôt fédéral si elles satisfont à certaines exigences légales. L'une des exigences est de limiter leurs investissements à des activités immobilières commerciales spécifiques qui sont moins risquées et qui protègent les fonds des investisseurs.
Une autre exigence est qu'ils doivent accepter de distribuer une grande partie de leurs revenus nets sous forme de dividendes aux actionnaires. Les REOC, en revanche, ne bénéficient d'aucun statut fiscal particulier et paient des impôts sur les sociétés réguliers comme les autres sociétés opérant aux États-Unis.
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