Les FPI de bureaux sont des FPI qui construisent, gèrent et entretiennent des immeubles de bureaux, et louent les bureaux à des entreprises qui ont besoin d'espace pour loger leurs employés. Bien qu'il existe des sociétés qui possèdent les immeubles d'où elles opèrent, la plupart des sociétés se tournent vers des sociétés de placement immobilier spécialisées dans la location d'espaces de bureaux dans les quartiers d'affaires centraux et les banlieues.
Les immeubles de bureaux peuvent aller des gratte-ciel aux parcs de bureaux, et les FPI se concentrent sur la location à des catégories spécifiques de locataires telles que les sociétés multinationales Société multinationale Une société multinationale est une entreprise qui opère dans son pays d'origine, ainsi que dans d'autres pays du monde. . Il dispose d'un bureau central, d'ONG, de sociétés de technologie, de banques, de cabinets d'avocats, de sociétés de technologie financière, de sociétés de biotechnologie, d'agences gouvernementales, etc. Les REIT de bureau négocient leurs actions sur les marchés publics des changes et les investisseurs peuvent acheter des actions de REIT.
Résumé rapide
- Les REIT de bureaux sont des sociétés immobilières qui possèdent et gèrent des immeubles de bureaux, qu'elles louent à des entreprises et à des particuliers.
- Ils se concentrent sur la location d'espaces de bureaux à des types spécifiques de clients, tels que des cabinets d'avocats, des banques, des agences gouvernementales, etc.
- Les FPI de bureaux se spécialisent dans la location d'espaces de bureaux dans les quartiers d'affaires centraux et les banlieues, où la demande de bureaux est élevée.
Comprendre les REIT de bureau
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède et gère des propriétés productrices de revenus et qui génère un flux de revenus constant pour les investisseurs. La plupart des REIT se négocient sur les marchés boursiers publics Bourse de New York (NYSE) La Bourse de New York (NYSE) est la plus grande bourse de valeurs au monde, hébergeant 82% du S&P 500, ainsi que 70 des plus grandes sociétés du monde. C'est une société cotée en bourse qui fournit une plateforme d'achat et de vente, permettant aux investisseurs d'acheter des actions et de devenir actionnaires de la société.
Les FPI de bureaux se concentrent sur l'acquisition et la construction d'immeubles de bureaux qu'ils louent aux locataires, et les locataires paient un loyer mensuel, trimestriel ou annuel. Le loyer à payer est calculé par pied carré d'espace de bureau. Les revenus locatifs sont utilisés pour couvrir les frais de gestion de l'entreprise et les revenus nets sont distribués sous forme de dividendes aux actionnaires.
Les investisseurs intéressés à investir dans des FPI de bureaux apportent des fonds au FPI, et l'équipe de direction choisit les portefeuilles dans lesquels investir, en fonction des objectifs des investisseurs et de l'entreprise. Les nouvelles sociétés doivent être composées d'au moins 100 actionnaires pour être admissibles à titre de FPI et bénéficier des avantages fiscaux offerts aux FPI.
En outre, la propriété ne doit pas être concentrée entre les mains de quelques investisseurs. La loi exige qu'aucun actionnaire individuel ne puisse détenir plus de 50% des actions d'une FPI. Au moment de choisir les domaines dans lesquels investir, les FPI considèrent un portefeuille de biens immobiliers conforme à leurs objectifs, soit en construisant les leurs, soit en acquérant des immeubles de bureaux générateurs de revenus.
Avantages d'investir dans des sociétés de placement immobilier
1. Avantages fiscaux
Bien que les FPI soient tenues de respecter de nombreuses exigences légales, elles bénéficient de certains avantages fiscaux dont les autres entreprises ne bénéficient pas. Premièrement, les FPI ne sont pas tenues de payer des impôts sur les sociétés, tant qu'elles satisfont à certaines exigences. comme le paiement de la plupart des revenus nets sous forme de dividendes à leurs actionnaires.
Les sociétés non-REIT sont tenues de payer les impôts sur les sociétés et autres impôts avant de pouvoir distribuer des revenus sous forme de dividendes aux actionnaires. Le revenu du FPI n'est imposé qu'au niveau des actionnaires après la distribution des dividendes. Dividende Un dividende est une part des bénéfices et des bénéfices non répartis qu'une société verse à ses actionnaires. Lorsqu'une entreprise génère un profit et accumule des bénéfices non répartis, ces bénéfices peuvent être soit réinvestis dans l'entreprise, soit versés aux actionnaires sous forme de dividende. . Les actionnaires sont tenus de déclarer et de payer tout impôt dû à l'administration fiscale.
2. Dividendes garantis
L'exonération fiscale des FPI signifie qu'il reste plus d'argent à distribuer aux actionnaires, par rapport à si les revenus étaient imposés avant de verser des dividendes. Les FPI sont tenues de distribuer 90% de leurs revenus aux actionnaires. Il garantit aux actionnaires que tant que la société continuera à gagner de l'argent, ils continueront de recevoir des dividendes.
Les immeubles de bureaux ont tendance à afficher un chiffre d'affaires relativement faible puisque la plupart des entreprises louent des espaces de bureaux qu'elles prévoient d'utiliser à long terme. Il assure la continuité des activités des FPI axées sur les immeubles de bureaux.
Mesures d'investissement
Lors de l'évaluation des FPI de bureaux dans lesquelles investir, les investisseurs doivent tenir compte des paramètres suivants:
1. Taux d'occupation
Le taux d'occupation d'un immeuble de bureaux est une mesure importante que les investisseurs utilisent pour obtenir une indication des flux de trésorerie attendus des immeubles de bureaux. Le taux d'occupation est le pourcentage du pied carré disponible dans le portefeuille d'immeubles de bureaux appartenant au FPI de bureaux.
Les immeubles de bureaux à faible taux d'occupation génèrent souvent de faibles rendements car l'entreprise doit assumer les coûts d'entretien et payer les impôts fonciers. Les bâtiments à faible taux d'occupation sont moins valorisés que les bâtiments à taux d'occupation élevé. Les investisseurs sont plus intéressés par les FPI de bureaux avec des taux d'occupation plus élevés, car cela se traduit par des revenus plus élevés pour eux.
2. Fonds provenant des opérations
Lors de l'évaluation de la rentabilité de la plupart des entreprises, les analystes se concentrent sur le bénéfice net et le bénéfice par action Bénéfice par action (BPA) Le bénéfice par action (BPA) est une mesure clé utilisée pour déterminer la part des actionnaires ordinaires dans les bénéfices de l'entreprise. Le BPA mesure le bénéfice de chaque action ordinaire dégagé par l'entreprise. Cependant, les paramètres peuvent ne pas convenir aux FPI de bureaux, car ils ne montrent pas avec précision les revenus générés par les fiducies de placement.
Par exemple, le revenu net comprend le coût de l'amortissement, qui n'est pas une charge en espèces, et donc pas un coût substantiel. Les fonds provenant des opérations (FFO) constituent une meilleure mesure pour évaluer les sociétés immobilières . FFO commence par le bénéfice net, puis rajoute les charges d'amortissement et de dépréciation, puis effectue un ajustement pour supprimer les impacts ponctuels tels que le gain / la perte sur la vente de propriétés et d'autres ajustements. La valeur nette du FFO montre les revenus provenant des activités courantes d'une FPI.
3. Rendement du dividende
Les investisseurs en FPI utilisent les rendements de dividendes passés d'une FPI de bureaux pour déterminer son potentiel à générer un revenu. Les investisseurs peuvent comparer les rendements en dividendes de plusieurs FPI de bureaux pour déterminer leur potentiel de génération de revenus et décider de la FPI dans laquelle investir. Le rendement en dividendes est obtenu en prenant les versements de dividendes annuels et en les divisant par le prix des actions de la société.
Ressources supplémentaires
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